木做的房子，铁打的房产税

从晚唐的间架税，到两宋的屋税，再到明代的房号钱、清代的房捐，房产税在古代中国少说也存在了上千年。

文 | 吴钩

房产税在中国的历史是非常长的，自唐朝始征以来，基本上每个朝代都收过房产税。

了解历史的朋友可能会说，先秦时的“廛布”便是房产税。什么叫“廛布”呢？汉代学者郑玄解释：“廛布者，货贿诸物邸舍之税。”清代的袁枚说：“廛布者，商贾所居屋税也。”可见“廛布”严格来说是营业税，而不是房产税，房产税是财产税。

汉代时又有“市肆租税”，也容易被误解为房产税，但这“市肆租税”也是向商铺征收的营业税，并非房产税。南北朝时期的北魏出现一种“店舍税”：“税市，入者人一钱，其店舍又为五等，收税有差。”这种“店舍税”被纳入“税市”的范围，显然也是跟“廛布”差不多的营业税。

直到唐朝的德宗时代，单纯的房产税才诞生，叫做“间架税”，征收的地理范围是长安城。“间架”，指房屋的计量单位：“凡屋，两架为一间”。顾名思义，间架税是按房屋数目征收的，不过也兼顾房产的市值：“屋有贵贱，约价三等，上价间出钱二千，中价一千，下价五百。”唐政府根据估值，将长安居民的房产分成上中下三等，上等房每间征收2000文钱，中等房每间征收1000文钱，下等房每间征收500文钱。

间架税开征后，给民间造成了非常大的困扰，“衣冠士族，或贫无他财，独守故业，坐多屋出算者，动数十万，人不胜其苦”。当时长安城的没落贵族，并无多少财产，只是祖上传下的房产多了一些，一番计算下来，要缴纳的税钱劫辄超过10万钱，所以不胜其苦。由于反对者众，间架税实行不足一年，便废止了。

但五代时，房产税在一些地方已经成为正式税种，名为“屋税”。不过我们尚不知道五代时期的屋税如何征收、税率几何。

赵宋立国后，延续五代的惯例，也是将屋税定为正税，从北宋初到南宋末，屋税一直都是国家正税，征收的范围为“诸州县寨镇内”，即全国各个城市、城镇，换言之，宋朝的房产税是一种城市税，只向市民征收，农户不需要缴纳。

为什么房产税在晚唐的长安行之不通，到了两宋时期却能够施行于全国范围呢？原因之一，是晚唐的市场与民间财富还无法支撑起间架税，让我举个例子说明：唐德宗年间，由于朝廷长年与藩镇交兵，国库日渐空虚，政府决定向长安的商人“借钱”，说是“借”，其实跟抢差不多，“京师嚣然，如被盗贼”，哪个不乖乖掏钱，便抓起来拷打，有人因为“不胜鞭笞，乃至自缢”，一番搜刮下来，也才“借”到八十万贯。可见唐代长安的商民并不富有。

宋朝社会的财富量则远远超过了唐朝。我们再来看一个例子：北宋庆历年间，因为与西夏打仗，宋廷也是“急于财用”，三司预算下来，尚未有数十万贯的财政缺口，“议者请呼数十大姓计之，一日而足”。政府只向京师数十位富商求助，一日之内便筹借到数十万贯钱。唐宋两朝民间财富储量的巨大差距，由此可见一斑。

宋朝也是中国历史上城市化程度最高的王朝，据赵冈等学者的研究，北宋的城市人口占20.1%，南宋时达到22.4%；而清代中叶（嘉庆年间）的城市化率约为7%，民国时才升至10%左右。作为城市化发达的标志，宋代出现了独立的城市户口，称为“坊郭户”，与“乡村户”相对。宋朝的正税也分为“民田之赋”与“城郭之赋”，“城郭之赋”包括屋税、地税、城市契税、商税、市舶税（海外贸易抽解），等等。

历代，田赋都是国家财税的大头，占政府岁入的70%以上。但在北宋熙宁年间，农业税的比重降至30%，南宋淳熙—绍熙年间，非农业税更是接近85%，农业税变得微不足道。这是其他王朝从未有过的事情，若非宋代工商业发达、政府善用市场手段调动财富，不可能出现这样的财税结构。

作为城市工商业繁荣的体现，宋朝的房产市场也非常活跃，城市中，满大街都是房地产中介，叫做“庄宅牙人”。跟今天一样，宋朝的富人也喜欢投资房产（另一个投资热点是放贷业）：“兼并之家，物业不一，或有邸店房廊，或有营运钞物”，或“占据官地，起盖房廊，重赁与人，钱数增多”；“房廊之家，少者日掠钱三二十千；及开解库（放贷业）、店业之人家，计有数十万缗者，营运本钱动是万数”。

这些投资房产租赁业、金融业的宋朝“兼并之家”，宛如资本主义兴起之时的贪婪的威尼斯商人，跟“贫无他财，独守故业”的晚唐“衣冠士族”是气质完全不同的两个群体。前者是新兴的城市商人，中心支撑起一个新的税种；后者是没落的贵族，连间架税都支付不起。

唐朝间架税推行不下去的另一个原因，是税制设计简单，按房屋数目计算税额，施行过程中容易演变成急敛暴征：税吏“入人之庐舍而计其数”，房屋多者，要缴的税钱“动数十万”。

相比之下，宋朝屋税的征收制度要复杂得多。我们都知道，建筑面积相同的房子，在城市的不同地段，价值与收益（比如租金）是完全不一样的。冲要地段，“屋每间赁钱有一百至二百文足，多是上等有力之家”；而“后街小巷闲慢房屋，多是下户些小物业，每间只赁得三文或五文”。因此，宋政府根据地段的冲要闲慢、房屋的收益估价，将要征税的房产分为十等（晚唐间架税只分为三等），不同等次的房子，需要交纳的税率与税额也不一样。

后来，宋政府发现，分十等征税还是难免“上轻下重不等”，所以，又“于十等内，据紧慢每等各分正、次二等”，这样，纳入征税范围的房产被分成二十个等次，相当于将屋税分为二十个梯度。新税制在河北东路试行下来，“委是上下轻重均平”，于是北宋政和二年，便推广于全国。

但宋朝屋税的税率如何，我们尚不清楚。有一个数据也许可以参考：熙宁九年（1076），应天府畿内七县，“共主客六万七千有余户，……屋税五千余贯”。我们按20%的城市人口计算，应天府的坊郭户大概是13400余户，已知屋税总额为5000余贯，可以估算出户均纳屋税大约370文钱（每年）。这个税负，应该说，是不高的。

宋政府也经常减免房产税，比如大中祥符三年四月，升州发生火灾，朝廷即派员“访民疾苦，被火家悉蠲屋税”；大中祥符五年，滨州、棣州水灾，宋真宗也是下诏：“滨、棣州民，僦官舍及屋税、盐钱并减其半，俟水落仍旧”。

总而言之，屋税作为一个税种，在宋代是相当成熟的。

宋朝之后，明清两朝都不怎么重视包括房产税在内的“城郭之赋”，而以田赋为本。不过，房产税还是零星存在，明代京城及个别城市的居民要交“房号钱”，这房号钱便是房产税；明末财政虚空，朝廷曾计划在全国范围征收房号钱，但受地方士绅阻挠，最终未能收到多少钱。清代前期，江宁等地方也有“房税”、“廊钞”、“棚租”等名目的房产税，但在乾隆时期又基本废止了，直至清末，迫于财政压力，各省才仿效租界税法，开征“房捐”，即房产税。

从晚唐的间架税，到两宋的屋税，再到明代的房号钱、清代的房捐，房产税在古代中国少说也存在了上千年。不过，房产税制的设计是否合理，征收是否顺利，则各个时代大不一样。

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