佳兆业违约门接二连三 地产业资金链再临'大考'

新年伊始，佳兆业正被接二连三的债务危机推向风口浪尖：房源接连被多地政府锁定、高管团队剧烈震动、大股东抛售股票、连环债务违约、破产重组传闻、资产被查封……

佳兆业上演“违约门”，是特殊个案还是行业缩影？行业调整中中小房企能否经受“寒冬”考验？

270亿元销售额VS7.972亿元负债 佳兆业一年跌成负资产

公开资料显示，佳兆业集团控股有限公司于1999年在深圳成立，2009年12月赴港上市，是一家市值300亿的百强房企。

然而，从2014年10月中下旬的“深圳锁盘事件”起，这家龙头企业突然开始“急转直下”。该公司位于深圳的三个项目2000多套房源被锁定，还未网签的客户无法办理签约。

佳兆业称房源被锁定事件或令到佳兆业城市广场第三期10亿元的预售未能入账，预计新推武汉项目作为缓冲。

随之而来的便是大股东抛售及董事会主席郭英成宣布辞职使危机进一步升级，并触发了一笔4亿港元定期贷款被要求提前还款，最终成为2015年中国资本市场首例违约事件的导火索。

进入2015年佳兆业事件持续发酵，债权人要求锁定资产以保全利益的行为愈加频繁。佳兆业最新财务状况显示，2300万美元的票据利息未能如期支付、数个银行账户被冻结和扣划。债权人对佳兆业采取了包括资产保全的民事裁定以及冻结银行结余等行动，涉及金额约7.13亿元，并收到法院对其人民币6.51亿元资产保全的民事裁定书。

万科终止接盘佳兆业上海青浦项目更是令这波债务危机雪上加霜，这意味着佳兆业靠卖项目“补血”的路也被堵上了。国际评级机构穆迪认为，接盘成功本可为佳兆业新增人民币12亿元左右的资本，但计划失败会削弱佳兆业的偿债能力。

一个月以来，房企佳兆业几乎每天都有利空消息传来，继深圳房源被锁之后，杭州、广州房源也被锁定，近期又传出佳兆业在大连的房地产开发项目也被地方法院冻结，涉及金额达6.4亿元。

公告数据显示，2014年1－11月，佳兆业合约销售金额超过270亿元，到了2015年1月5日，佳兆业负债却高达人民币7.972亿元。

内地房企资金链承压 更多风险或将暴露

佳兆业“危情”是特殊个案还是行业缩影？市场人士众说纷纭，但相对一致的判断是，该事件将直接导致内地房企海外市场融资环境恶化，而国内融资压力尚未缓解，双重压力下，房企资金链紧张风险或将进一步暴露。

过去几年内地房企在海外市场的融资规模呈现爆发式增长势头。最新数据显示，去年房企海外融资额大幅增长，房企到位资金构成中利用外资639亿元，增长19.7%。

而受佳兆业事件影响，房企海外发债融资目前“神经紧绷”。部分内地房企发行的离岸债券价格一度出现下行，以花样年控股于2016年到期、旭辉控股于2018年到期、富力地产于2016年到期的三笔优先票据为例，2015年1月2日到13日，三笔优先票据价格分别下跌7.2%、2.2%和4.3%。

目前，国际评级机构穆迪公司宣布下调佳兆业债务评级。中投证券分析称，佳兆业危机对内地房企海外融资构成冲击，并增加海外融资成本。

从国内环境看，业内认为，房地产行业步入调整期，银行风险偏好下降，目前国内融资环境尚未好转，房企资金回笼速度放缓也加剧了房企资金压力。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉说，在这种情况下，不少房企面临融资困难、资金链紧张的情况，尤其是一些前期拿地幅度大，有债务集中到期的房企面临较大偿债压力。

山东师范大学房地产系主任程道平表示，在市场预期不乐观、预售资金回流慢的情况下，房地产行业资金风险逐渐累积，而类似于佳兆业预售房源被政府锁定后无法交易，会对开发商的资金链进一步产生负面影响。

“马太效应”或将加剧行业洗牌

受访人士预判，一旦资金投入乏力，楼市将面临“失血”后的疲软性调整，中小房企或率先受困，未来房地产行业“马太效应”进一步加剧。首先，去库存仍是楼市主旋律，资金回流缓慢。国家统计局刚刚公布的数据显示，2014年末，商品房待售面积62169万平方米，比11月末增加2374万平方米，比2013年末增加12874万平方米，其中，住宅待售面积比11月末增加1352万平方米。

而已公布的房企全年销售数据显示，37家房企中，仅有15家完成全年销售目标；目前A股房企预增及扭亏的占比也不足半数。分析认为，大部分房企为在年底冲刺完成销售任务，一定程度上透支了2015年上半年的销售能力，高库存形势下的房企未来资金回流仍将缓慢。

其次，“马太效应”或加剧行业洗牌。此前已有多个中小房企资金面紧张的公开报道，如广东光耀集团、青岛君利豪集团、南京福地、赛高国际、紫翰庭院杭州中都集团等，而近期江西赣州长发置业、银信置业等中小房企更是相继破产。

程道平表示，未来不同类型房企的分化将不断加大，银行等机构将更青睐经营透明度高的品牌房企，行业“马太效应”将在2015年进一步扩大。