红星美凯龙这样回复上海证券交易所敏感问题问询

【中华整木网】对于5月23日上海证券交易所发出的六连问，红星美凯龙6月1日给予了正面回复，也让家具业界得以进一步了解这家家具连锁销售公司的很多基本情况。

公司拥有688.82万平方米物业

到2018年底，公司拥有投资性房地产68处，总面积688.82万平方米，账面价值785.33亿元。

而所有这些房产的购置成本为460.45亿元。

也就是说，从当初的购置成本，到今天的账面价值，这些房产升值了324.88亿元，升值幅度达70.56%。

这些账面价值是如何计算得来的？

上海证交所关心的是账面价值为何不采用市场法计算？

回复公告是这样回答的：

“公司持有房地产的目的是用于赚取租金用途，因此已投入使用的建成物业采用收益法比较适合。由于以前年度均采用收益法评估，因此本次评估延续之前年度评估方法，未采用市场法评估，而继续采用收益法进行评估。”

据公告显示，这些物业分布于全国各地，具体为：

北京地区共 3 家物业；东北地区共 10 家物业；华北地区（不含北京、天津）共 2 家物业；华东地区（不含上海）共18家物业；华南地区共2家物业；华中地区共6家物业；上海地区共9家物业；天津地区共5家物业；西部地区共8家物业；重庆地区共5家物业。

是否有偿债风险？

年报披露，报告期内短期借款、长期借款、应付债券等有息负债合计 266.11 亿元，同比增长60.61%。利息费用为16.70亿元，同比增长32.46%。此外，还有2.03亿元的利息费用资本化。

上交所的疑问是公司是否存在资金周转风险及偿债风险。

回复公告称：

截至 2018 年 12 月 31 日，公司短期借款、长期借款、应付债券等有息负债 （含一年内到期的长期借款和应付债券）较上年增加 43.97 亿元，同比增长 17%， 财务费用增加 4.01 亿元，同比增长 35%。

公司管理层认为公司整体经营现金流稳定，且有未使用的授信额度保证资金需 求，主要依据如下：

1、稳定的现金流

公司 2016 年、2017 年及 2018 年分别产生经营活动现金流人民币 39.83 亿元、 人民币 65.28 亿元以及人民币 58.58 亿元，平均产生现金流为人民币 54.56 亿元。 截至 2016 年末、2017 年末及 2018 年末，集团商场的整体出租率分别为 95.5%、 96.5%以及 95.0%，三年来集团的出租率及租金水平处于相对平稳的状态。 公司 2018 年各项业务收入均实现了增长，包括：租赁及相关收入、委托经营管理收入、建造施工及设计收入、商品销售及相关收入等。经营毛利也相应增加，公司2018年毛利较2017年增长人民币 16.30 亿元，同比增长 21%。

2、未使用的授信额度 

截至 2018 年 12 月 31 日，公司尚未使用的授信额度 24 亿元。公司获得批准 但尚未使用的融资额度 58 亿元。

3、可发行22.6亿元证券

上海证券交易所于 2019 年 1 月 10 日出具《关于长城证券-红星美凯龙 家居卖场二期资产支持专项计划资产支持证券挂牌转让无异议的函》，根据本函， 集团可以自本函出具 12 个月内，委托长城证券股份有限公司发行总额不超过人民 币 22.6 亿元的证券。

4、尚有充足的后续融资空间

公司投资性房地产总金额为人民币 785.33 亿元，其中价值为人民币 594.93 亿元的投资性房地产已用于抵押担保取得借款人民币179.53 亿元、资产证券化类产品融资人民币 61.68 亿元，抵押担保取得的借款及融资额仅占投资性房地产总金额的 31%，公司具有充足的后续融资空间。

第四季度利润大幅下降原因

年报披露，第四季度公司实现营业收入 42.48 亿元，同比增长 31.20%；净利 润 3.17 亿元，同比下降 74.38%。

回复称：

经常性损益变动情况分析：2018 年第四季度营业收入同比增加人民币 10.10 亿元，涨幅为 31.20%，但由于营业成本增加人民币 7.78 亿元，涨幅高于收入增长幅度，导致营业毛利仅同比增长 9.70%、经常性损益同比下降 35.52%。

非经常性损益变动情况分析：2018年第四季度非经常性损益较去年同期减少人民币 7.30 亿元，主要是由于营业外支出以及公允价值变动收益减少产生的影响。