一线城市房价继续涨！上海深圳领涨

南京、成都新建商品住宅销售价格领涨70城

本文自南都·湾财社。

采写 | 南都·湾财社记者 邱永芬

编辑 | 李美钰

房地产深度调整过后，南京、成都新建商品住宅销售价格领涨70城，一线城市一二手房销售价格则以上海深圳领涨。

2月19日，国家统计局发布1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，2025年1月份，70个大中城市中，一线城市商品住宅销售价格环比继续上涨，当中上海、深圳领涨；二三线城市环比总体略降；一二三线城市同比降幅均持续收窄。

1月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京下降0.4%，广州持平，上海和深圳分别上涨0.6%和0.2%。一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点。其中，北京、上海和深圳分别上涨0.1%、0.4%和0.4%，广州下降0.2%。

在二线城市中，新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.1%，为2023年6月以来首次上涨；二手住宅环比下降0.3%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.4%，降幅均与上月相同。

1月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有24个，比上月增加1个。当中领涨的是两个新一线城市南京和成都，均环比上涨0.7%；上海、宁波紧随其后，环比上涨0.6%；无锡、武汉上涨0.5%。二手住宅环比上涨城市有7个，比上月减少2个。

同比方面，1月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.4%，降幅比上月收窄0.4个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降5.7%、8.4%和5.2%，上海上涨5.6%。一线城市二手住宅销售价格同比下降5.6%，降幅比上月收窄1.1个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降3.8%、2.3%、10.0%和6.1%。

在二线城市中，新建商品住宅销售价格同比下降5.0%，降幅比上月收窄0.4个百分点；二手住宅同比下降7.6%，降幅比上月收窄0.3个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降6.0%和8.2%，降幅均比上月收窄0.2个百分点。

值得注意的是，在同比方面，70个大中城市的二手住宅销售价格全线下降，当中降幅超10%的城市有12个城市。一手住宅销售价格则仅有上海、太原同比上涨，其余68城销售价格同比下降。

在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，经过至少三年的调整，二手房的价格泡沫是最小的，今年上半年是买入二手房的最好阶段。

业界分析：

“整体房价止跌迹象明显”

中原地产首席分析师张大伟分析认为，从2024年9月开始，各种房地产政策从力度到节奏，如同给楼市注入了一针强心剂，极大地提振了市场信心。过去四个月，一线和部分二线城市需求旺盛，房价相对坚挺，一线城市已经连续上涨多月；而多数三四线城市则因库存压力大，房价继续调整中。

“过去几个月的政策效果非常明显，从房价数据看，整体房价止跌迹象明显，70大城市房价在10月就出现了明显变化，11—12月份房价继续止跌，1月份新房二手房下调城市只有42个和60个。”不过，张大伟认为，市场分化仍在持续，一线城市热度最高，出现了连续4个月上涨，但随着价格上涨，购房者开始出现了分化，部分购房者再次开始观望。1月因为春节的影响，整体成交量和成交价格都出现了明显的涨幅放缓。

张大伟认为，短期内居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着房地产市场的全面企稳，2025年楼市的需求、购房者的收入和信心都还需要一定时间恢复。1—2月房地产市场叠加政策井喷后的空窗期，市场有波动的可能性，最近也需要出台更多有力度的政策，市场在3月或有望出现小阳春。

“上海、深圳房地产市场已完成筑底过程”

58安居客研究院院长张波分析指出，从统计局公布的1月数据来看，政策托底效应逐步显现，市场“止跌回稳”的趋势不断强化，但市场信心处于稳步修复阶段。其中，一二线热点城市稳步迈入“止跌回稳”。一线城市的一二手房价格持续环比上涨，尤其是上海、深圳的上涨伴随着二手房成交量保持高位，市场已完成筑底过程，处于回升阶段。值得关注的是，二线城市新房价格环比由持平转为上涨0.1%，是自2023年6月以来首次转正，尤其是南京、杭州、成都、武汉的回升动力更强，也是本轮复苏的带头城市。

“淡季不淡，往年进入到春节前，都是市场的淡季，热度下滑明显，但由于2024年年底翘尾行业，带动市场热度在1月依然保持一定高位”。张波表示，从安居客线上数据看，2025年1月，百城二手房挂牌量达到229.8 万套，同比去年增长19.0%，充足的房源为购房者提供了更多的选择。在新房中，安居客重点监测的全国重点66城显示，建面120平方米以上四房及以上户型的热度占比仍然维持向上的趋势，也意味着改善型需求维持上升态势。

张波认为，2025年市场逐步回暖，热点城市有望出现小阳春，当中利率下调、城中村改造等政策是关键，虽不同城市有分化，但市场总体止跌回稳的方向不变。

“泡沫最小，今年上半年是二手房认购的最好阶段”

“作为传统淡季，1月份新建商品住宅销售价格上涨的城市从此前的23个变为24个，非常不容易”。上海易居房地产研究院副院长严跃进分析指出，这进一步说明市场预期在持续转好，房价方面的上涨动力在增强，有望进一步促进房地产市场一季度的小阳春态势出现。

在当前一手房价指数环比涨幅为正的24个城市中，房价指数上涨TOP5是南京、成都、上海、宁波和武汉，当中南京属于非常典型的市场深度调整的城市。而在去年12月份和今年1月份，南京均是房价上涨最快的城市，“这或意味着，深度调整的二线城市，基本面修复动力很强，也将成为新一轮房价上涨的先行代表”。

严跃进认为，一二线城市一手房价由跌转涨是最大的信号，意味着此类城市扮演了2025年房价上涨和稳中向好的示范代表，有助于进一步引导市场预期，促进房地产市场的向好发展。

在二手房市场方面，1月份上海、深圳、宁波、成都、无锡、北京和天津出现上涨，“这7个城市都是非常优质的大城市。尤其是上海和深圳，一些核心区域的二手房客户量明显增多，挂牌的价格也开始上调，这也说明二手房的价格逻辑，即大城市更容易涨，小城市相对会缓和一点”。

严跃进认为，今年上半年是二手房认购的最好阶段，因为价格已经有了至少3年的调整，“二手房的价格泡沫是最小的。而随着后续二手房价格企稳，市场的判断又会发生变化”。