这一轮地产下行周期中，出现了至少两种类型的“黑马”。一种是本就家底深厚，全靠同行衬托才脱颖而出的，例如广州的越秀和杭州的滨江。它们在过去多年都在地方盘踞多年，实力一直不容小觑，他们的崛起与周期有关，正如滨江董事长戚金兴所说：“不是我们猛，是人家往后退的速度比我们快。”还有一种是本来规模中等，大胆逆风“堵一把”大肆扩张的，最典型的是来自厦门的建发房产。周期之前，不仅全国销售额TOP100的榜单中未见建发其名，在2019年前，即使是厦门本地的榜单前五，建发想挤进去都比较困难。但到了2023年，建发已占到全国榜单中的第八位，力压龙湖和金地。今年上半年，它的名次再进一步，升至第七。闽系的基因、国企的制度，使建发成为“新闽系”的代表。而下行期完成销售额大跨步破千亿，排名不断向前、不断发力的建发，对如今的市场感受应该更为深刻。2024年中期业绩报告显示，“增收不增利”已经在建发身上体现得愈加明显，收入327.53亿元，同比上升34.5%；权益持有人应占利润8.17亿元，同比减少36.4%。市场回暖吃力、利润吃紧正考验着这家“新闽系”的定力。“目前七、八月份对比上半年并没有好转，甚至比3月份、5月份、6月份还差一点，9月份以后可能会有一些好转，因为七八月份本来就传统的非常淡的。从市场来看，我们目前没有感受到同比和环比变好的信号。”建发国际总裁林伟国在近日的2024年中期业绩会上称。今年上半年，建发国际连同其合营公司及联营公司实现归属公司股东权益的累计合同销售金额约508.7亿元，同比大挫三成，结束了去年销售额同比增长的向好趋势。“这两年，房地产整个周期的波动还蛮大的，实际上每时每刻、每个季度的变化真的蛮大的。”林伟国感叹道。有投资者在业绩会上询问管理层对市场回暖的预期，林伟国没能给出一个明确的答案。林伟国称：“目前确实整个的客户对未来的预期，相对比较负面。还有二手房的供应确实比较大，所以行业确实存在比较大的压力。”克而瑞数据显示，今年7月厦门商品住宅月度均价跌至32521元/平方米，创近7年来新低，也就是说厦门房价已回到2016年。林伟国还称：“当然比较乐观一点的是，后续可能会有一些宏观政策出来，包括前段时间美国预期的降息，包括未来不排除说国家也会出台政策去刺激经济。这一轮的价格调整是蛮多的，调整越多，实际上风险释放得也就越多。外部的一些因素如果能够转好，整个房地产可能就可以慢慢筑底。”林伟国介绍下半年的推货及销售预期：“我们从9月份开始会新增供货，从销售端来讲，尽量还是按照维持整个行业的市场占有率来开展销售工作。但是总体看起来，下半年可能目前还没办法预期说会有很大的反转。”销售减速的建发国际同时陷入了其他许多房企都无法避免的“增收不增利”漩涡。建发国际核心净利润大减36.4%，成为近日业绩会投资者最为关心的重点。建发国际在财报中解释规模利润大幅下滑有两个原因，第一，毛利润率下降，上半年结转项目中有94%的项目是公司在2020年及2021年期间拿的项目，这些项目毛利率较低。第二个是上半年结转项目的平均权益比例同比降低。财报中未能提及一个侵蚀毛利率的关键原因，即楼盘打折。今年8月，厦门建发云启东方推出5套特价房，跌破成本楼面价。“我说实话，我们这么点毛利也受不了打折打得（那么大），确实有些项目会有灵活的定价，如果都打折的话那也是承受不起的。可能有些盘，一些位置比较差的，楼层比较差的，户型比较不好的，会差异化做一些调整。我们整个交付都在第四季度，到10月份会更明朗，但是估计不会和去年有太大变化。”林伟国坦言。理论上，在下行期才开始扩张，建发房产是有后发优势的，它可以吸取的经验教训十分多，在拿地上“踩坑”的可能性就很小了。从拿地的城市级别就可以看出来，建发国际近几年“狂飙”的范围都是一二线重点城市。2022年新增土地91%位于一二线城市，2023年维持在84%的水平。尤其是在杭州，近些年建发房产对杭州的投资力度远大于“大本营”厦门，今年3月至5月，建发房产在杭州拿地超158亿元，而今年整个前5月，建发房产在全国的拿地总额也仅201亿元。按理说，重点城市的土储肯定能给建发房产足够的安全感。但不幸的是，重点城市迎来了林伟国不断提到的一个词——“波动”。“从目前来看，感觉每个城市都有一些调整，比如去年南京调整很多，今年就没太大变化；苏州市场幅度也不是太大；今年厦门环岛、成都外围调整也挺大；上海相对稳健，北京最近似乎会有小幅调整，厦门今年可能还会下跌；杭州和去年比，价格（波动）不是太大。”林伟国说，“这么多城市不是同一个节奏调整，有些三四线率先调整，但是量还是很难增长。”林伟国补充道：“我们拿地的整个预期利润率基本在8个点左右，也没有很高。过去整个2022年拿的地可能有 1000多亿，现在去化率都到九十几了，这样看，实际利润率可能还高于当初的预期。但从2023年下半年和今年上半年到现在卖的这些（项目）来看，会比拿地时的利润预期要略低一些，这是现存的一个状况。”基于此，建发国际在拿地上决定“急刹车”。“我们整个2021年以前的一个库存总体就百分之二十几。如果市场不能看得很准，补库存都可以放缓一点。”林伟国称。
