房价已经跌回2016，还会跌到2015涨价前吗

中国楼市正在经历一场属于这个时代的大跌，不仅时间最长，跌幅也最大。

一线城市率先领跌，北京、上海、广州部分地区跌幅超20%，深圳更是高达30%以上。

房价已然跌回到了2016年的水平。那些此前疯狂加杠杆抢房的人，大多已陷入负资产。买在最高点的家庭损失惨重。

那么，这一轮房价大跌的本质原因是什么？这轮房价大跌，真的结束了吗？我们将探讨这两个问题。

负债率已到极限

中国房价之所以大跌，根本原因在于居民负债已到极限。

官方数据显示，2020年底中国居民杠杆率高达62%，这正是热点城市房价见顶的时间点。

此后虽然房价一路下跌，但居民杠杆率仍顽强地在高位横盘。杠杆率的基数是GDP。

中国居民可支配收入占GDP的比重为42.79%。而这个数字，香港是55.67%。大约是1.3倍。

这意味着中国63.5%的居民杠杆率所反映的实际负债压力，大致相当于香港63.5%*1.3=82.61%的居民杠杆率水平。

考虑到我们目前的社会保障和福利比香港稍弱，居民在高负债状态下的压力可想而知。

放眼全球，从美国次贷危机的经验来看，居民杠杆率必须大幅下降，才能彻底出清房地产泡沫风险。

而中国目前的居民杠杆率仍在高位，房价下跌之路恐怕还很长。

赚钱买房的能力下降

除了居民加杠杆能力被榨干，中国人赚钱买房的能力也在下降。

过去几年，许多高薪行业纷纷遭遇重创，包括互联网、房地产、教培、金融、游戏等，这些行业吸纳了中国绝大多数高收入人群。

以深圳、杭州为例，两市房价跌幅之所以最大，与腾讯、阿里股价暴跌不无关系。

巅峰时期，腾讯、阿里员工只要持有一定股票，就能轻松在当地买房，当初蚂蚁上市传言，更是预言将创造200名亿万富翁和数不清的千万富翁。

如今腾讯股价从704港元跌到288港元，阿里巴巴股价从315美元跌到约70美元，员工年终奖大幅缩水，购房能力急剧下降，房价自然也就跌得最惨。

互联网行业遇冷只是一个缩影，教培、房地产等行业大裁员，同样重创了居民购房能力。

而对于三四线城市、小县城来说，支柱产业能力下降，外贸、加工等行业遇冷，收入大幅下降。

在需要摆地摊补贴家用的年代，买房就成了一种奢侈。

房地产周期

回顾历史，中国房价涨幅主要集中在少数几个年份。

2007年、2010年、2013年、2015年，都曾出现过50%-100%的同比暴涨。

而我们刚刚经历的这轮暴涨始于2015年，是历时最长、杠杆最高、与基本面背离最严重的一次。

也是最后一次。

即使目前一线城市房价已大幅回落到2016年，但仍比2008年高出两三倍，过去几年的跌幅只是回吐了部分泡沫而已。

更关键的是，本轮暴涨的逻辑根本不可持续，完全依赖于信贷超发形成的杠杆链条。

从刚需买老破小，到换房买改善型住房，再到豪宅投资、卖房出游，杠杆链条的每个环节都需要信贷接力，一旦信贷收紧，链条就会土崩瓦解。

政策对房价还有影响力吗

这正是目前发生的，无论降准降息还是放松限购，都已无法重启这个链条。因为杠杆加到极限后，收入才是房价的硬约束。

在房价严重脱离居民收入、负债接近极限的背景下，政策对楼市的边际影响已经很小。

未来房价能否企稳，关键要看六个钱包能否再次被掏空，存量房能否顺利出清，年轻人能否重拾信心。

短期看，由于信贷收紧、需求透支、经济下行，房价继续探底的可能性很大。

中长期看，在人口红利消退、经济增速放缓的大趋势下，房价很难再现过去十几年的疯狂。

对于普通家庭而言，如果真的刚需买房，不妨再等一等，但投资买房者，恐怕要慎重再慎重了。

毕竟，买房不难，难的是背上几十年的房贷，能否稳稳地还完。