重磅会议过后，2024房地产将何去何从？

老铁们，今天的文章咱们主要来总结一下刚刚结束的重要会议。

本来稿子上周五就能跟大伙儿见面，没成想让北京、上海插了一杠子，咱只能周一见了。

挺重大且严肃的一个事儿，开头咱开门见山。

12月11日至12日，一年一度的中央经济工作会议在京召开。

会议对2023年的经济工作做全面总结、对2024年的经济工作做系统部署。

重量级不言而喻。

尤其值得注意的是，这是历年中央经济工作会议中，对房地产领域关照最多的一次。

咱们这儿直接挑跟房地产有关的重点聊。

首先，本次经济工作会议为2024年的“一揽子政策”奠定了基调。

会议旗帜鲜明地指出：将强化宏观政策逆周期和跨周期调节，增强宏观政策取向一致性。

今年的经济工作会议提出了一组新的说法，格外引人注目——

“稳中求进、以进促稳、先立后破”。

2023版本的十二字箴言比去年的“稳字当头、稳中求进”在基调上明显更加积极。

尤其是“以进促稳”的说法，能看得出在宏观经济政策方面更加侧重于效益与增长。

而“先立后破”四个字，更厉害了，这些天更是被各路大神玩成了哑谜…

要我说，没那么复杂，简单来说一句话：

未来，我们将科技突破放在首要任务，但在增长新动能尚未完全确立时，还要继续依靠旧动能发力。

当然，这是由当前的客观现实决定的——

今年前三季度，国内生产总值实现了5.2%的增长，但仍有三个问题不可忽视：

其一，外贸这架马车仍然面临着不小的压力；

其二，制造业PMI已连续两个月低于50荣枯线；

其三，房地产开发投资势头仍未见拐点，甚至行业存在“超调”风险。

同志们，贫贱夫妻为啥百事哀？

大白话说就是“赚不着钱”啊！

社会也是一样，让宏观经济重回高速增长轨道，这些问题才能迎刃而解。

从方法论的角度上说，就是要强化宏观政策的逆周期和跨周期调节。

到底啥叫逆周期？

简单讲，就是通过政策工具让周期性波动趋缓，对风险做对冲与缓释。

举个栗子，当经济步入下行周期，政策端将采取更加积极的财政和货币政策，扩大融资规模、加强财政支持、鼓励产业投资。

这一点，相信在过去的一年多时间里，大伙儿已经有了比较深的体会。

啥叫跨周期调节？

这个更容易理解，当前所采取的财政和货币政策并不只局限于某一经济周期，而是着眼于数个周期，最终实现熨平经济波动。

对于以上两个概念，大伙儿完全可以理解为——

来年的财政政策与货币政策势必将更加积极，且具有长期的、一以贯之的持续性。

从微观市场主体和需求端的角度来看——

经济工作会议上的这重表述，无疑向市场释放了“宽政策”的稳定性与长期性，旨在打消市场主体和需求端的某些疑虑。

此外，本次经济工作会议还特别指出了：要增强宏观政策取向一致性。

尤其是财政、货币、就业、产业、科技、环保、资产价格等领域政策协调配合，防止不同领域政策效果出现相互抵消，避免“按倒葫芦起来瓢”的现象。

巩固周期维度与跨领域维度政策上的持续性、协同性、一致性——

可以说，这是本次经济工作会议的核心基调所在。

说得更通俗一点，就是要在2024年及以后的经济工作中最大程度避免出现“顾头不顾腚”或者“什么令什么改”…

积极的财政政策要适度加力、增质增效。

稳健的货币政策要灵活适度、精准有效。

这是本次经济工作会议上提出的最让人记忆深刻的方法论。

相比于过去1-2年持续宽松的货币政策，市场目前更寄希望于财政发力。

这已经是不争的事实。

众所周知，2022年全年，我们的货币增发规模达到28万亿之巨；

截至2023年8月底，我国货币总量为275.5万亿人民币，同比增长幅度高达12.9%。

但是，我们今年前十个月的社融规模只有31万亿出头。

静态来看，这是刚刚消化完2022年的货币量化宽松规模带拐弯。

那2023年放的这些水哪儿去了？

信心尚未修复，需求端不接招啊！

换句话说，单一指望积极的货币政策去力挽狂澜已经不现实了！

这也是市场无比期待财政发力的根本原因。

其实大伙儿都知道，我们的财政政策已经在2023年下半年呈现出发力的趋势——

譬如宣布发行1万亿元特别国债、譬如推升2023年一般财政赤字率至3.8％、譬如提前下达2024年度部分新增地方债额度…

“中央加杠杆”的大趋势这就算板上钉钉了！

目前，我们更需要注意的是政策接续性，只有这样才能避免出现资金流不连贯的问题。

从本次经济工作会议表述来看，2024年的财政政策势必会在2023年的基础上更进一步。

这一点，非常值得期待。

与此同时，货币政策被赋予了更新的使命：

一方面，是要货币政策保持灵活适度、精准有效，保持流动性合理充裕。

近期，央行反复强调“要从更长时间的跨周期视角去观察，更为合理把握对基本匹配的理解和认识…”

说白了，就是要社融规模、M2增速与名义GDP增速基本匹配，满足跨周期的要求。

不再像过去那样，总是被短期的波动牵着鼻子走，对于政策的持续性与信心的持续性而言，显然已经不利。

另一方面，要发挥好货币政策工具总量和结构双重功能，盘活存量、提升效能。

我在前段时间的文章《存量贷款，即将迎来重大调整！》中提到过“盘活存量贷款”，对信贷结构进行调整——

譬如房地产贷款、融资平台贷款占比会出现下降，科技创新、制造业、绿色发展、普惠小微等贷款趋于上升…

说的就是这个意思，因此这里不再赘言。

2024年，注定是货币与财政组团双打的年份——

M1与M2的剪刀差很可能缩小、社融规模扩大与融资主体更具多样性，人民币汇率在合理均衡水平上更加稳定、宏观基本面回暖的趋势更加明显…

对于我们普通人来说，最显而易见的体感变化将很可能是：

放水会放得更加通畅，就业修复更可感知，人民币资产流动性与价格回血更加具体。

持续有效防范化解重点领域风险。

可以肯定的是，化解房地产领域风险，仍是2024年经济工作的重要目标。主要体现在三个方面：

1）中长期调控政策纠偏

2）加大对市场主体的支持力度

3）持续改善需求端信心

咱们一项项来看——

首先，自今年高层7月下旬会议之后，我们就很少再能在通稿上看到“房住不炒”的表述。

再后来，我们甚至看到了高层关于“市场的归市场、保障的归保障”以及“让商品房回归金融属性”这样的表述。

至此，政策面的长期宽松其实已成定局。

接下来的纠偏，本质上就是为了对冲房地产有可能面临的“超调”风险。

其次，高层在对市场主体托举层面也在试图付出更大努力。

大伙儿不妨回顾下近月来的两次重要会议表述——

在10月底的金融工作会议上，高层强调过要“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”；

在11月的高层及商业银行企业座谈会上，更是提出加大开发贷、按揭贷、经营贷和债券承销等领域的支持力度。

在这方面，大伙儿最记忆犹新的事儿，毫无疑问是“三个不低于”代替了“三道红线”…

其最明显的利好有两个：

一是可以从根本上改善房企融资环境与预期；

二是能够推动“保交楼”，有助于化解烂尾风险。

同志们，这相当于把B端和C端的问题同时解决了，功德无量啊！

然而，这很可能还只是个开始。

最后，三季度开始，全国各地针对需求端的政策密集出台。

至12月中旬，包括京沪广深在内的众多头部城市都已纷纷出台松绑措施。

政策端向需求端喊话，简直不要太明显。

大伙儿还是存有观望情绪啊，怎么办？

下半年以来，已经有不少超大特大城市相继加大城中村改造、“房票安置”以及“以旧换新”力度。

本质上，这是在用财政和货币手段改善市场的供求关系。

只是，“天下武功唯快不破”，当前的力度和效率确实应该进一步加快。

到了本次经济工作会议上，高层还进一步强调了“完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”等提法——

不出意外的话，预售制改革、保障房体系、存量及土地制度以及相关金融财税制度会愈发朝着更加有利于老百姓的方向发展。

可以预见，2024年，会是房地产领域的“政策大年”。

与过去两年最大的不同很可能是：政策的协同性必将越来越高。

事实证明，过去的政策发力其实已经初见成效。

文章结尾处，跟大家分享房地产市场两个最新呈现的变化吧——

首先，目前全国大中城市二手房交易规模已占总比重的37.1%，创历史新高；

其次，随着保交楼工作扎实推进，目前已带动了全国房屋竣工面积同比增长近20%。

这意味着，全国大中城市新房、二手房的置换齿轮，其实正在扎实、稳步地打开。

我知道很多朋友在评论区里都评论了些什么。

但我想说，许多人期待中的回暖或者筑底并非理性的回暖与筑底。

而是将边际回暖与曾经某几年的大牛市相对比。

但实话实说，这玩意儿不现实啊！

我们都注意到，本轮经济工作会议上旗帜鲜明地提出了——

要加强经济宣传和舆论引导，唱响中国经济光明论。

这话绝对没毛病。

拿出我们一以贯之的勤劳勇敢与团结一致向前看，远比鼓吹幺蛾子要划算得多。

阴阳怪气解决不了问题，因为阴阳怪气本来就是问题。

反倒是“信心比黄金更重要”这句信条，已经无数次地在周期底部来临之际，带领大家前行！

时隔半年未见，不知大家是否想念？

过去的半年时间里，我们一直在私密账号"大碗Pro"保持更新，全是大号不敢说的狠货！