10月10日，碧桂园突然发布公告，公司现金状况承压，将启动境外债务重组。重组是什么意思？就是没钱了！没钱到了现在，企业已经彻底无法按期支付债务，需要将债务展期，才来获得喘息的空间。根据现有统计数据，碧桂园目前处于存续期的美元债共有15支，涉及本金约93亿美元。23年到期的本金没有，24年到期的有2只。
今年到期的主要是美元债务票据利息，也就是说，碧桂园现在是债务利息都还不起了。这个在行业里靠“给你一个五星级的家”而高歌猛进多年的房企，或将步恒大后尘，到了2023年后可能要“给你一个五星级的烂摊子”了。
碧桂园要暴雷最大的信号是来自其明星职业经理人总裁莫斌——官宣要在碧桂园干到底退休的——突然宣布因个人原因离职，回家搞家庭教育了。明星职业经理人的跳船是企业危机最大的一个信号——因为“冬江水冷‘职业经理人’先知”！要分析为何碧桂园“堕落”到今天这一步，笔者在本文想重点强调的是“滞后效应”——正是因为这个“滞后效应”，导致了今天碧桂园的不堪。在2018年，万科在一场内部会议上喊出的“活下去”口号。这个口号一出来，社会上舆论哗然，很多人不解，认为这是万科的故弄玄虚的耸人听闻，到今天来回看，这是万科的先见之明！其实，从2018年开始，房地产市场就开始逆转，从“白银时代”到了“黑铁时代”，但因为存在着“滞后效应”，这种寒气在近两年才体现在碧桂园的销售报表上。在2018年、2019年、2020年，碧桂园都创下了销售额新高，哪知道这是最后的“辉煌”，从2021年开始销售额开始掉头向下，一路下滑，到2023年数据显示，今年前9月，碧桂园销售额再次暴跌，同比降了43.9%，和2021年比，降了65.4%。我们用系统论的视角来看碧桂园的过去的成功与今天的落败，就会非常清楚。
碧桂园之前的成功是处在一个系统的“增强回路”里边，碧桂园靠高杠杆——不停地对外借钱；高周转——低价卖楼快速回笼资金，来玩“八个锅盖盖住十口锅”的商业游戏。高杠杆、高周转带来高营业收入，高营业收入继续推动碧桂园利用高杠杆、高周转的商业模式，这是一个自我强化闭环的“增强回路”。
但到了2018年，其实一个系统的“调节回路”已经形成，由于碧桂园主要市场是在下沉市场，超60%的待售楼盘都在三四线城市，覆盖了1000多个县城。县城的房产需求已经开始减弱，到现在最难卖就是三四线城市的房子，不仅难卖，而且预期还差，市场买涨不买跌，短期之内难有回天之力。市场需求的降低是个负向的调节回路，带来了近三年碧桂园销售额的大幅下滑。
但由于存在着很明显的“滞后效应”，到问题已经很大的时候，碧桂园再调头已经晚了。碧桂园的今天的困境和非常有忧患意识、穿越了经济周期的万科形成了鲜明的对比！所以，笔者作为贵仁相助战略咨询创始人，一直给企业老板强调：要重视慢变量下的小趋势。房地产需求的下滑就是一个慢变量，它在刚出现的时候，并不会给企业经营带来多少影响，有时反而让企业达到销售高峰而让企业产生战略误判。但当这个慢变量开始发挥威力的时候，企业做调整和转型，已经是积重难返了！目前对家居行业影响最大的房地产市场两大“巨无霸”企业的暴雷，也是一个慢变量，在2023年可能还看不出对家居企业很明显的负面影响，因为滞后效应，当再过几年，当这个慢变量发挥威力的时候，没有提前做好战略转型布局的家居企业注定会倒下一批！对于经济中的一个非常重要的慢变量之一就是中国出生人口下滑，这个慢变量在这两年还没有对家居企业造成很大的负面影响，因为有滞后效应。但在未来5-10年，人口下滑这个慢变量一定会对家居行业造成严重的冲击。家居企业如何面对人口下滑的这个慢变量，提前做好转型和布局的准备，是所有家居企业必须思考的战略课题。比如适老家居，养老产业下催生的家居产品与服务的新机遇等。
