最近，有不少业内人士问：最近，一方面房地产的大招频出，不少新一线城市已经全面取消限购，而且不出意外的话，还有更大的招在后面；另一方面，保障房建设、城中村改造等又在大力推进……这是什么操作？他们觉得，这里面不少政策是矛盾的，比如加大保障房建设，岂不是减少了刚需群体的购买规模？城投公司是筹建保障房的主力，为何它们今年拿地大幅放缓，建保租房却依然十分凶猛？楼市宽松政策一个接一个，但为何8月份5年期的LPR却没有下降？
上述一系列动作，如果站在一个平面上看的话，确实像是在打架。不过，稍微站高一点就可以发现，它们就像一个个拼图的板块，最终构成的是一个完整的蓝图。98房改开启了二十多年轰轰烈烈的城市化运动。如今，大开发时代落幕，运营时代开始了！
下半年以来，一方面，各种房地产的宽松政策喷涌而出；另一方面，8月份5年期的LPR却没有下降，这出乎很多人的意料。
有人说，降1年期的LPR，不降5年期的LPR，是因为现在各地的按揭房贷利率已经处于较低水平，二是为了更好支持实体经济，三是为下调存量房贷利率预留一定的空间。
避免经济脱实向虚，是近些年的核心宏大命题之一。然而，在房子占国人家庭财富70%的格局下，政策的效果往往会打折扣。
过去，房价长期单边上扬，导致人们想方设法加杠杆也要跑步上车，绕过监管用经营贷购房的案例也不在少数。推动经济脱实向虚。降息有利于实体经济，但资产价格涨得更快。即便如今房地产市场萎靡不振，需要进行刺激，监管层也不得不有所顾忌——毕竟，万一政策力度太猛，涨势太快那可就麻烦了。
实体经济和虚拟经济就像一个跷跷板让政策陷入两难——在高房价（比如中国的一二线城市）、高股价（比如美国）的市场环境下，以制造业为代表的实体经济，很容易因为资本套利而萎缩。
不过，现实中也有虚拟经济和实体经济都很强的城市，比如新加坡和深圳。新加坡的住房保障体系常常为大家津津乐道，被称为新加坡模式。深圳则有大量的城中村，租金价格只有商品房的一半，起到了跟新加坡类似的效果。这就是让「市场的归市场，保障的归保障」的「双重」住房市场的好处。
近几年，保障性租赁住房的政策层出不穷，建设如火如荼。根据规划，「十四五」期间我国40个重点城市还将建设筹集650万套（间）保障性租赁住房，可解决近2000万新市民、青年人的住房困难问题。如果加上可售型保障房，规模就更大了。
今年7月，中共中央政治局会议提到，要「适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策」。很多人只盯着商品房市场的限制措施解除，以及降首付降利率等政策。但是，商品房和保障房是房地产市场的一体两面，只有保障房政策也跟着调整，商品房才有可能真正交给市场。
9月4日，规划建设保障性住房工作部署电视电话会议召开，会议指出，保障性住房要「实施严格封闭管理，不得上市交易」。
一边大规模筹建保障房（保障性租赁租房、共有产权住房等），一边锁死（可售型）保障房的套利空间，让保障房回归「保障」的初心和本质。针对商品房的各种限制，自然就可以逐步解除了。
自2015年底，中央经济工作会议首次提出「租购并举」，为了加大保障房的供给，国家做了很多探索。比如前些年常见的「竞自持」「100%自持出租」，但即便是某混合所有制企业都试图通过以租代售的方式赶紧套现离场，政府赶紧出面干涉，限定最长租期10年，严堵开发商「以租代售」。然而，私底下这其实可以通过阴阳合同的方式来规避，比如10年后自动续期等。此前，市场化的长租公寓经过野蛮生长之后，也爆发了各种问题。保障房不能交给市场，得政府担起责任。城投公司等地方国企就成了落实的主体。近几年，各地安居集团纷纷成立。过去，城投公司以土地锚，一路高歌猛进，为城乡基础设施建设做出了巨大贡献，但也积累了大量债务。近几年，随着房地产行业持续深度调整，城投公司压力确实不小。今年3月以来各地城投公司拿地金额快速下滑，因为确实拿不动了。让城投大规模建设保障房，不仅可以解决刚需人群的居住问题，而且由于规模巨大，保障房建设一样可以拉动钢铁、水泥、建材、装修等下游产业。更重要的是，相比低效益的「铁公基」（比如地铁、歌剧院、政府办公楼），有合理的租金的保障房，将会是更有价值的「固投」……可谓是一石多鸟。2008年「4万亿」之后，城投也是这么干的，只不过当时主要是修桥铺路等，为之后的电商蓬勃发展打下了坚实基础。
保障房的建设，主要集中在住房紧缺的大城市，这些城市的基本面扎实，人口持续流入，保障房的持续运营有保障。收益达到一定水平，还能吸引社会资本参与，减轻财政压力。目前已有4支保障性租赁住房REITs完成发行（红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT）。籍此，城投公司可以回笼资金，形成良性循环。9月1日，广州安居集团有限公司挂牌成立。「十四五」期间，广州提出将新增保障性住房66万套（间），在一线城市中供应量位居第一。广州安居集团是专门负责从事保障性住房投融资、建设和运营管理的市属功能性国有公司。接下来，广州安居集团将探索构建公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房三大主营业务同步发展的住房保障运作体系，搭建住房租赁基金、智慧宜居平台等助推引擎，形成市场化、专业化、规模化的运作模式。注意「市场化」。
保障房筹建和城中村改造结合起来，还可以盘活大量的存量资产，推动城市和经济高质量发展。过去，保障房建了不少，但也存在不少问题。9月4日的会议就指出，建设保障性住房面临的困难较多……要坚持问题导向和目标导向，运用改革创新的办法着力解决好「建多少、怎么建、资金怎么平衡、怎么配售、怎么管理」等一系列重点问题。今年6月，《经济日报》的报道就提到，各地在筹集建设保障性住房时「须加强规划引领」。选址时应尽量靠近工作地点，促进职住平衡，且适宜建在公共交通便利的地方。否则容易造成供需错配，出现出租率低的问题。此外，配套设施应跟保障性住房同步规划建设，提升受保障群体的居住质量。大量的城中村，本身就处于城市繁华地段，周边配套完善。只是城中村里面住房拥挤、公共服务和基础设施匮乏。过去，不少城市城中村改造采取政府主导下的、自下而上的市场化运作机制，因为房地产市场单边上扬，旧改利润丰厚，城中村改造有大量民营开发商参与其中，甚至为此相互之间展开激烈争夺。但即便如此，基于算账的逻辑，开发商也会「挑肥拣瘦」聚焦盈利空间大的城中村项目。如今，容易改的基本已经改得差不多了，剩下的几乎全是「硬骨头」。再加上房地产持续深度调整，很多此前参与其中的民营房企暴雷。城中村改造急需要破局。目前，广州正在四个市重点片区大力推动「统筹做地」的改造新模式试点。四大重点片区启动区占地面积987公顷，建筑面积1469万平方米。其中，城中村11条，占地746公顷，建筑面积1385万平方米。已明确的7家市级做地主体，均为广州城投、越秀集团、珠江实业这样的国资国企。广州安居集团的主要职能之一是推动城中村改造作为筹集保障性住房的重要筹集渠道，加大保障性住房筹建和供应力度。必然深度参与到城中村改造之中。城市更新类项目最难搞定的是拆赔问题，近年的政策调整已开始对症下药，未来，地方政府将拆赔业务纳入标准化作业流程的趋势会进一步加强（即各地政府与当地国企统一拆赔价格、拆迁工作流程和制度，破解拆赔难题）。而且，国企主导，融资也会更加顺畅。以深圳城中村统租为例，由于深圳城中村的房子没有红本，是不能作为资产抵押物的，但市政府成立的国企管理公司做主体去融资，就没问题了，微棠获得了多家银行5000亿元的授信支持。最近，财联社还报道称，符合条件的城中村改造项目将被纳入专项债支持范围。这也符合专项债的投向：有一定项目收益的地方项目。对与城中村改造，则无疑是一大利好。根据机构测算，城中村改造涉及人口规模超3000万，涉及城中村住房建筑面积约8.5亿平方米，平均每年投资将达到8000亿元左右，对投资、建筑建材产业链产生拉动作用。改造完之后，可以有效提升资源效率和城市空间品质。
中央早已明确「坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式」，「以新思路新方式破解城中村改造中账怎么算、钱怎么用、地怎么征、人和产业怎么安置等难题，探索出一条新形势下城中村改造的新路子」。整体思路就是城中村改造与保障性住房建设、公共基础设施建设、产业园区建设相结合，通过发展多种新业态，实现可持续运营。目前已有的成功模式包括「开发+运营」模式、「统租」模式、产业培育模式等。
接下来，包括城投在内的地方国企，会有得忙了。
不难预见，接下来，针对房地产市场，无论中央还是地方，都还会出台一系列政策，但核心无非就是围绕上述内容：加快建立房地产「双轨」市场，让保障的归政府，让市场的归市场；更新、改造、盘活城市存量资产，增大单位面积产出，推动城市和经济实现高质量发展。城市正从投资增长逐步切换到运营增长，一个新时代开始了！（作者：明源不动产研究院总编、首席研究员 艾振强）
