房地产，大变局！

这是一次极为重磅的分享，很多观念一定会刷新你的认知，其中的对策和建议，也值得行业进一步深思。

中房地产需要一个新发展模式

为什么说中国房地产需要一个新发展模式？

这后其实藏着一条贯穿始终的主线，只是很多人可能之前没有意识到。在2016年，中央首提“房住不炒”。

之后，房地产行业面临更加严格的调控，但在当时，从部委到地方，对房地产在国民经济及政策中重要性的判断，可能往往还沿用过去形成的逻辑与经验：

只要经济不好，政府就会放开房地产。这种博弈在反复不断进行。

直到2018年经过若干次博弈后，调控持续加码，形成了延续到如今的三道红线、银行贷款集中度限制、土地集中供应的管控格局，以及对房地产交易与流通环节比如购房资格、贷款等做了限制，对房地产行业进行了基本管理。

这使得房地产行业的基本面发生了变化：买房作为主要投资乃至投机的时代已经过去，中国进入了一个房地产行业大的结构转型期。

而在2021年末的中央经济工作会议上，首次提出房地产要“探索新的发展模式”，要实现“良性循环”。

2022年，伴随监管与行业的摸索演进，中央经济工作会议的表述从“新的发展模式”，发展为“新发展模式”，也说明监管的思路较之前更加清晰。

我们可以先回看下2021年与2022年的文本。

2021年中央经济工作会议公报的表述为：

这个过程，市场参与者会面临“大洗牌”的局面，一些企业会倒下淘汰，另一些企业又将迎来新生，但同时行业也会涌现许多新的机会，也同样需要各方共同努力探索。

首先，先理解房地产传统发展模式意味着什么？

房地产行业的传统发展模式，基本就是住宅开发销售业务。

这种传统模式依托两个业务逻辑：

一是传统发展模式里的核心业务及底层逻辑是住宅开发销售，业务需要建立在住宅开发销售不断循环的基础上；

二是住宅开发销售业务以外的业务，都是支持住宅开发销售业务的手段。

也正是从房地产传统模式的业务逻辑中，延伸出了两个维度上的思考：

1. 房地产传统模式与整个经济体

在中国，所谓的房地产行业，很长一段时间都是狭义概念，即房地产行业主要就是“住宅开发与销售”，而单这一块房地产业务，每年就有10来万亿的规模。

房地产企业的业务模式比较单一，这种业务本质就是制造业，把商品房造好，然后出售，赚差价。

大部分的房企都是上市公司，要求每年实现业绩增长，不断扩大收入与利润，这就要求不断地购买土地作为生产资料，建造房屋并出售。它除了需要真实的居住需求外，还需要房价不断上涨的预期，因为有了房价不断上涨，人们才愿意购房。

而（大城市的）房价不断上涨，老百姓是越来越买不起房了，还会产生许多的效果，比如：

使得商品房的投资属性增强，人们会买一些长期来看无价值的资产。最后，如果经济基本面、环境、人口因素变化，这些资产可能会贬值；

房地产是重资产，天生具有金融属性，很容易与金融发生过度的结合与联动。而这就会出现导致几种可能：

挤出其他实体产业；

个别管理不善的企业可以透过加杠杆而激进扩张，酝酿风险，而金融从中起到了“放大器”的作用，形成了乘数效应；

由于金融在房地产里的布局、敞口、头寸太大，又可能使得整个经济体面临系统性风险：

在一些官方表述中，房地产行业“老”的发展模式被定义为高负债、高杠杆、高周转等，但这些还是围绕住宅开发销售的经营模式及策略来分析。

如果对房地产行业本身进行更宏观地分析，那么可以将传统发展模式的特征进行一些新的归纳和总结：

第一，业态单一。房地产业态本来众多，传统发展模式下，房地产就是住宅地产。

第二，模式单一。围绕住宅地产的模式就是新房开发销售，利润来源就是新房售价与土地及建设成本之间的差。

第三，产品单一化、同质化。总体来看，开发商的能力主要落在资源整合及落地执行上，产品差异没有那么大，同质化程度较高，最终，对销售影响更大的是房产的地理条件、整体定位、销售能力及推盘时点。

第四，重生产、轻运营。住宅产品销售之后交付给业主，就与房企没关系了。房企留下来的持续性“售后服务”及“售后责任”比较有限，往往就剩“物业”。利润和利益集中在销售端，这也使房企大多侧重于资源整合及执行能力，比较短期注意，缺乏运营文化及长期主义。

此外，大型房企都是全国性的，在全国范围快速复制，生产制造往往偏向粗放，很难做到高度精细化。

第五，对于房企来说，非住业务、业态、模式往往都只是新房开发销售业务的辅助。

例如把商业、文化等能力作为“拿地”“勾地”“圈地”的手段，或者依政府的规划要求，不得已开发某些自持的业态（转而将其视为“成本中心”），抑或是把能力变为促销/推盘的工具（典型的是高端楼盘的住宅物业服务，以及收取较低的物业费），反正最后一切都是为了卖住宅。

第六，收入具有“非可持续”性，所谓“非可持续”，指的是不能假定其永久持续、循环发生。因为住宅销售掉了，又得拿新的土地，周而复始，循环往复，不能假定永远销售下去，总有一天需求会饱和。

相比之下，利用一个好的资产收取租金，就属于相对“可持续”的业务。由于传统住宅地产开发销售的这种“非可持续”特征，资本市场对未来看不清，所以也不愿意对未来的现金流及利润进行估值，只看企业眼前的利润，配以较低的市盈率倍数。

第七，资本密集。新房开发不是普通的制造业，而是一种非常“重”的固定资产形成，需要大量的资金、资本支持，这就使房地产高度依赖金融体系，需要金融体系给予资源。

在一个房地产行业蓬勃发展，占国民经济很大比重的市场，如果没有政策约束与限制，资金势必会流向房地产，从而“挤出”实体经济所能获得的资源。在大开发、大建设时期，这是很难避免的。

旧发展模式的背后是“地产-地方政府-金融”的三角关系，而这三个主体的利益共同点，是土地价格与房地产价格的不断提高，也只有这个逻辑不变、预期不变，才有可能延续旧发展模式。

显而易见，这样的发展模式，其实已经形成了一个巨大的“利益集合体”。

如果做得很大，在GDP/经济结构里有很大的比重和影响力，那它就有了“自我逻辑”，足可以驾驭、超越、领先、主导甚至“劫持”公共政策了：制定国家大政方针和公共政策时，总需要考虑房地产的利益，一旦动了房地产的奶酪，就会产生很大的经济代价，那就又不得不在大政方针和公共政策上让步。

在新的环境下，房地产行业不能再依赖过去的模式与方法，而是要求整个行业寻求转型，摸索新的发展逻辑与路径，在满足商业化诉求的同时，还要符合国家针对民生与战略的大政方针，实现“既要又要”：

既坚持了“房住不炒”，找到满足居民居住需求的“长效机制”，又帮助房地产企业找到新的发展模式，使经济能够在平稳中完成转型及重构。

因此，房地产新发展模式是中国经济发展的必然趋势，也是中国社会发展的必然产物。

最近一两年，在房地产行业，大家可能比较关注的一个问题就是“断供”和“保交楼”。

如果拉长时间来看，这个问题的出现，就是房地产行业过去积累下来的“矛盾”爆发了，但需要注意的是，“断供”和“保交楼”更多是行业的一个短期问题。

因为中央已经确定了大政方针“房住不炒”，行业也在走向探索“新发展模式”的路途上，这个短期问题需要建立共识的一点是，断供与保交楼不仅仅是一道经济题，也是一道政治题，这背后的思路也可以从执政党的理念推导出来：

一是保交楼。这是最基本的民生问题，稳定问题，是大政治。首先要把房子盖好。

二是保产业链/供应商。这里涉及中国经济的方方面，有无数的市场主体（许多是中小企业），涉及基本的就业、税收、居民福祉，因此也是经济社会基本面问题、民生问题，稳定问题，是大政治。因此，在把房子盖好之外，如有余款，应该给涉及的供应商付款。

三是债权人。这里，可以结合他们距离底层资产的远近先后，分出主次，比如：

但值得注意是，主体是手段而不是目的：对主体价值的判断，取决于主体的存在到底是否有利于保障前述目标的存在。

五是保开发商的股权投资人（首先是股东，然后是实际控制人/老板/高管等）。

这个排序，是根据各个主体在当前问题里的“政治重要性”做出的排序。（本部分只基于一点相关利益方主次先后进行表述，更详细的“断供”和“保交楼”诊断与解决思路，可在书中进一步了解）

事实上，由于房地产行业就是中国过去20多年城市发展的缩影，其历史经纬及现状都异常复杂，并涉及不同的区域与地方、不同的开发商与项目、不同的监管部门、不同的金融机构、庞大的上下游产业链，问题千差万别，情况异常复杂。

鲜有人能够站出来，并且愿意站出来把复杂的问题拆解透彻，因此也很难进行顶层设计与决策。

一段时间以来，对房地产行业的问题有点“走一步看一步”，遵循市场化、法治化的总原则、大框架，依靠各监管体系、各地方和各种主体自行摸索、研究、撮合、磋商、决策，尝试解决行业问题。

但在这个过程中，又暴露并发现了更多的问题，并使既有问题进一步传导、蔓延、放大（遂才有了断供问题）。

这个过程是个必经之路，它可以总结经验，可以帮助我们把问题看得更全面、更透彻，帮助我们面对新发展模式聚焦在更有效的探索和转型上来。

房地产新发展模式

比传统发展模式“新”在哪里？

了解了房地产传统发展模式背后的政策框架转变、业务逻辑以及更进一步的思考和房地产当前的重要问题后，需要我们去探讨房地产的新发展模式。

而回答什么是房地产新发展模式，我们可以先从“十四五”规划《纲要》中的新发展理念（创新、协调、绿色、开放、共享）找到一些引导原则和启发，但企业和其它参与主体（供给侧）还需要结合行业的实际情况（需求侧），在实践中摸索出答案。

也因此，我们可以从不同角度、维度与房地产传统发展模式进行比较，理解、定义房地产行业的新发展模式：

1. 租购并举——住房由“购”向“租”扩充。房地产传统发展模式核心是住宅开发销售，行业要转型至新发展模式，就要求企业从单纯的住宅开发销售拓展到投资、开发并经营租赁住房/长租公寓，帮助实现住房供应的“租购并举”。

2. 从出售资产到持有资产。传统模式下，房企偏好将投资开发的不动产资产对外出售，一次性套现，并着力通过加快周转提升公司的规模和利润；新发展模式下，房企将更多转向持有资产，寻求获取长期稳定的重复性经营收入。

3. 从依靠资产增值赚取收入，到依托或围绕资产赚取经营性收入。传统模式下，房地产本质是通过赚取开发前后的差价，获取资产增值收入，将资产增值收入作为核心业务模式。

新发展模式下，房企将转为通过资产获取各种类型的经营性收入，最基础的是自有资产，获取的是租金收入，然后是为资产引入权益投资人，或“基金化”，获取资产、资本管理收入，最后是受委托管理第三方业主的资产，获得的是经营管理/品牌收入。

4. 从“房地产”转向“不动产”。进入新发展模式，企业对各种类型的房产业业态更多选择持有经营（“不动产”泛指在土地上开发的一切建筑实物资产，与狭义的“房地产”概念进行区分）。

5. 从将资产作为“目的”，到将资产作为“手段”。当赚取资产增值收入是终极业务模式时，资产即目的，其他一切都是手段，过程中，企业也会走向金融化的过程；但在新发展模式下，房企不再单纯将不动产及不动产的资产增值作为“目的”，而是将不动产空间作为拓展产品及服务的“载体”、“舞台”、“平台”和“手段”。

6. 从“资产”“不动产”，转向“空间”。“资产”和“不动产”都是房地产、财务、金融领域使用的概念；“空间”的内涵更广，其虽然也依托实物，但不局限于楼宇建筑，可以泛指一切人群可以停留的物理环境，相比实物资产本身，更关注其所营造的物理及非物理环境、场景、氛围要素，并关注这些要素与空间使用人群、社区之间的互动，在提供产品和服务的想象上，依托但又超越不动产，指向空间内的人群及社区。

7. 从传统的重资产，到以多种形式开发及持有资产的轻资产模式。传统发展模式里，房企主要自行拿地，进行投资建设，再将建成的资产出售，做的是“重资产”生意；在新发展模式里，房企将结合不同不动产业态的特征，摆脱对“重资产”模式的依赖，与资产建立更加多样的关系，比如，依托品牌及运营管理能力，为第三方资产所有者/业主提供服务。

8. 从建造到提供垂直产品与服务。从服务对象来看，房企由不动产/空间的建造，转向为不动产/空间的组织、社区及终端用户提供垂直产品与服务。

. 围绕不动产及空间的收入来源，从单一发展到多元。传统发展模式下，房企的收入来源是出售资产获得回款收入；在新发展模式下，房企作为空间运营管理者，将直接触达不动产空间的使用机构及人群，为其提供在空间场景内所需的服务，例如为住宅物业居住者提供维修、家装、家政服务等增值服务。

这其中需要注意的是，在其他条件相等的情况下，越能对底层资产进行资本循环的，房企发展垂直/增值服务能力的动力越低；底层资产越难以进行资本循环的，房企发展垂直/增值服务能力的动力就越强。

10. 从粗放式经营，到精细化经营。房地产开发虽然在形式上看似制造业，但房地产企业的核心能力多在供应商资源整合及流程管理，在产品研发和服务端的核心能力差异不大；新发展模式，房企必须向产品差异化、创新能力、科技驱动力及服务意识等方面转化，并尝试在不同的不动产业态构建有竞争力的垂直能力。

11. 从偏向“制造业”，到偏向“服务业”。正如前文所提，传统发展模式，房地产更类似于“制造业”，而在新发展模式里，要求房地产企业更多地围绕不动产的业主、使用者及终端用户提供产品与服务，因此更加偏向服务业。

12. 房地产/不动产业态类别，从“住”更多转向“非住”。“住”泛指一切用于长期居住的不动产业态——包括用于销售的住宅，也包括用于租赁的公寓；未来，很多开放商将更多向开发并经营非住业态，包括但不限于商场、写字楼、产业、酒店、文化、旅游、仓储、体育等业态。

13. 其他不动产业态，由“手段”变为“目的”。在新发展模式下，伴随房企积极开拓“非住”业态，并将持有及运营作为主业，其他不动产业态及服务逐渐地变成“目的”，而不再是支持住宅销售的“手段”。

14. 从增量市场到存量市场。过去几十年建设的老旧房屋有待再建，城市有再开发的空间，但要承认，核心城市建设已经大部完成，中国在短短二十年的时间里，完成了发达国家一百年甚至更长时间完成的事情。而这也意味着，房地产市场将由创造增量市场的时代，转为经营、管理及改善存量市场的时代。

15. 由住宅开发销售，转为资产管理、运营及服务。传统房地产企业的一切利润入口、流量入口就是住宅开发销售；未来伴随中国房地产进入存量时代，企业的“流量入口”及“收入/利润入口”也将转为存量不动产业务。

16. 发展企业生态群。未来，伴随房地产行业进入新的发展模式，大规模开发项目逐渐减少，具有高度差异化的小型项目增多，需要覆盖的“非住”不动产空间与业态越来越多，所需提供的产品与服务越来越多元化，对开发商的服务能力、意识、文化等要求越来越高，涉及的细分技术领域越来越复杂。在新的发展模式中，大公司与小企业、国资企业与民营企业，都可以找到自己的位置。

17. 从单体服务到全覆盖服务。新的发展模式下，房企将转型至不动产资产运营及管理机构，围绕各不动产业态均可能出现一批具有全国能力的品牌运营商。

一些优势企业将同时拓展多个核心业态及空间的管理能力，凭借其突出的服务质量、科技基础、品牌效应等，不断提升市场份额，最终在局部实现将所管理、服务的不同类型资产与空间“连成一片”。

18. 竞合模式的重构。在传统发展模式中，房地产企业的竞合主要在彼此之间发生，在项目上，两个企业要么PK，要么合作，房地产企业视界中的市场及竞争对手都是同行。但在新发展模式中，当房企从“制造”转向“服务”，就开始为考虑不动产空间内的社区、人群、机构提供垂直产品与服务时，就会与线上、线下服务机构产生竞争合作关系，此时，房企早已脱离了传统意义的房地产业，成为线下实体服务业的一部分。