昨天，几乎全杭州市民都在谈论同一个话题，那就是一大早出台的楼市新政。1.限购区域调整为：上城区，西湖区，拱墅区，滨江区。
本地户口：可买2套（单身也可买2套，外地父母来杭投靠子女，落户即可买2套）；
外地户口：在杭只要有社保/个税记录，就可以买1套。
限购区域买房：只查限购区域内的房子。非限购区域的房子不算。
2.非限购区域调整为：余杭，萧山，临平，钱塘，临安，富阳。
本地/外地户口：购买套数不限，但贷款还是限制2套；
在非限购区域买房，只查购房所在区的房子。
3.法拍房：没有购房条件限制，不限购。
4.增值税有变化。
非限购区域：满二年免征（不看是否唯一）
四个限购区域：满二年唯一免征（看限购区域是否有房）
5.新房摇号弃选，没有次数和时间限制。
6.二手房公积金贷款，房龄加上贷款年限，不超过70年（以前是不超过50年）。
7.房贷利率调整：限购区域首套首付25%，二套35%，二套利率4.5%。非限购区域首套首付20%，二套30%，二套利率4.4%，昨起执行，按网签时间为准。
降低购房成本
其实，杭州这两年根据市场情况，已经进行了多频次、小范围、精细化的调整。比如限购区域，去年9月，余杭区仁和街道、径山镇等镇街放宽限购。今年上半年，余杭区限购放宽圈扩大到瓶窑镇，中泰、闲林街道。
在新政前，杭州富阳、钱塘、临平三区全域以及萧山、余杭两区的部分区域就已实施差异化购房政策，非本地户籍的购房门槛已降至1个月社保。
而杭州本次新政，将非限购区域彻底“扩大”，即萧山、余杭两区全面放开。此次新政的重点，就是要降低购房成本，让更多有意向的购房者买得起房。此番政策信号释放，也是建立信心，让楼市回归健康发展之道。按区认房
9月份，全国绝大部分城市更新了楼市政策。尤其是二线城市，成都、南京、长沙、青岛等城市全部放松限购。一线城市的广州也大幅度放开了限购、限价政策。浙江省内，嘉兴、宁波、绍兴、海宁、台州也相继推出了楼市新政。
效果还是不错的。上海执行了认房不认贷后，对上海改善市场起到了明显的拉动作用，9月市场成交开始回暖；广州认房不认贷叠加松绑近郊限购，外地投资涌入，终于走出低迷，9月广州新房成交6338套，比8月（4297套）环比增加47%。
当前，杭州楼市整体行情疲软，新房总体去化慢，二手房交易量不大。实施认房不认贷等政策后，很多房东选择置换改善，整体挂牌量有一定上升。价格方面，杭州贝壳研究院数据显示，近一个月调价的房源中，降价房源比例超过90%。这意味着，目前的二手房市场中，房东几乎都在降价。
目前，杭州二手房市场不仅库存较高，而且去化情况不太理想。9月杭州二手房带看量增加了1.3倍，但成交量却较8月下降了6.14%。
昨天新政出台后，一些房产中介觉得未达预期，因为本次对于二手房，并没有“刺激”政策。
实际上，本次新政在支持刚性和改善性住房需求方面，还是很给力的。不仅增加了主城区购房名额，还强调了差别化信贷政策，新房市场热闹了，自然也会带动二手房市场。
一个重点是，在非限购区域，二手房增值税变成了“满二免征”。也就是说，办出房产证满两年后，非限购区域的二手房就没有了增值税，实实在在省下了一大笔二手房交易税费。另一个重点，是“按区认房”。特别是非限购区域，每个区首次购房都认作首套房，配合非限购区域首套首付20%的信贷政策，将大大刺激购房者的热情。“大学生房票”解禁
意向购房者和房东们昨天坐不住了，迅速开启“全民咨询”模式。很多销售、房产中介，尤其是涉及非限购区域的，都有点分身乏术了。
接下来，一手房和二手房的市场走势如何？对于购房者和房东，又有哪些影响呢？
“老同学，杭州出台楼市新政啦？能否请教几个问题？”一早，从事房产行业的老裴就收到了大学同学的私信。前来咨询的李女士是老裴大学同寝室室友，一直在绍兴工作，女儿在杭州读大学。考虑到毕业后女儿可能会留杭发展，李女士想提早给女儿在杭州买套房。根据2021年杭州出台的房产政策，新落户家庭在杭州买房，加上了社保年限要求。李女士的女儿是在校大学生，没有交社保或个税，因此一直没有购房资格。这次新政后，女儿的大学生集体户口也可以买房了，新政明确：本市限购范围内，本市户籍家庭限购2套住房（含新建商品住房和二手住房）。激动的李女士已经想好了，近期尽快卖掉一套绍兴的房子，然后和老公跑来杭州，给女儿看房、买房，顺便和老同学老裴聚聚，取取购房经。
小马2019年7月落户杭州，是一名“新杭州人”。前几年她和家人在萧山区买了一套商品房。根据“新落户不满五年限购一套房”的老政策，她原本最早也要到2024年7月才有购买第二套房的资格。“其实今年杭州也有很多板块放松限购了，这些地方我是可以买的。但觉得那些地方还比较偏，就没下定决心。”小马庆幸自己的冷静，“现在新政出了，我能买的地方多多了！”小马有两个方案：一是在萧山区再买一套房子给父母居住，二套房首付比例3成，利率只要4.4%；第二个方案是在隔壁滨江区买一套，优势是可以享受首套房待遇——首付2.5成，利率4.2%。和小马一样，不少原本被限购，昨天却突然收到“房票大礼包”的购房者十分惊喜，很多一直“潜水”的网友都在购房群里“冒泡”了：接下来去哪里摇号，赶紧告诉我！原先“只看不买”
“国庆长假，带看量还不错，但有个问题很突出——买家只看不买。”拱墅区拱宸桥板块中介门店曹店长告诉我们，新政出来前，买卖双方一直在进行心理博弈战，经常陷入胶着状态。“新政传闻一直有，大家都在等落地。卖家希望限购取消，房价能往上走；买家则考虑更现实的问题，信贷政策会不会进一步放宽，这关系到他们的首付和接下来每月要还的房贷。”昨天早上政策“靴子落地”，让大家心里都有了底，“比传言中的温和一些，不是急转弯。”曹店长认为，可以预见的是，诉求比较强烈且诚意度高的房东和购房者，很可能会迎来新一轮的密集面谈和成交。“看到新政，我就转发了朋友圈，写上了‘杭州重磅楼市新政，有不明白的可私信咨询我’。”萧山区钱江世纪城板块资深中介林轩说，刚发朋友圈，微信立马被私信挤爆了，“给一个客户的文字还没回复完，另一个语音电话就来了，语音刚说了没几句，电话又进来把语音截断了。”林轩说，这景象好似回到了3年前楼市火热的时候，手机几小时闲不下来，都打烫了。一番沟通下来，他发现很多房东的心态变化较大，“想要待价而沽了”；但另外一边，大部分购房者可不买账，一听有涨价的势头就不干了，“房子有的是，想涨价我换别的”。 “因为一手房的吸引力更大，除了上城、拱墅、西湖、滨江区这四区，其他区一手房限购放开，像萧山区已经不限购了，大家都准备去排队摇号了。”林轩说。市中心的中小套学区房
专注杭州市中心学区房的经纪人小乔告诉我们，新政前，有些家长是买过萧山、余杭、富阳房子的，如果不把原先的房子卖掉，是没有“房票”的。新政后，他们眨眼就拥有了购房资格，“我手头一些家长已经明确锁定了市中心的中小套房源，想在近期买下来。不过大面积、老小区的房源，仍然没有人问津”。
小乔认为，新政后，二手房在学区、地段、房源品质这些方面有核心竞争的，影响不大，如果核心竞争力偏弱，则有下行趋势。“信贷政策放松后，二手房使用公积金年限由不超过50年延长到不超过70年，对学区支持很大”。
10月份杭州预计48盘开盘
专家预测本月市场明显回暖
杭州房地产业内人士普遍认为，就10月来看，杭州的楼市会很热闹。
杭州贝壳研究院院长上官剑预测，杭州房地产市场10月份将迎来明显回暖，四季度保持平稳复苏态势。他认为，限购范围缩小，充分体现了杭州因区施策，一定程度上保护了这些区域的刚需和改善型需求。同时，更多非户籍人口纳入楼市需求中，进一步释放了宽松的环境，再加上，房贷新政也极大降低了购房门槛和购房成本。“杭州这次新政全方位释放了楼市需求，利于新房销售去化，推动二手房的活跃度，实现市场进一步良性循环”。一家房企在杭项目的营销负责人表示，这次杭州楼市新政，核心就是放开限购，连杭州人的“宇宙中心”钱江世纪城（奥体），以及杭州新中心之一的未来科技城都放开了限购。“以前买不到钱江世纪城的一手房，是因为社保年限低；以后买不到钱江世纪城的房子，很可能是因为中签概率太小——毕竟要跟全国的购房者竞争了！”
10月份杭州预计48盘开盘，首开楼盘不少，比如备受关注的钱二板块的绿城芝澜月华轩，滨江区的平晖府、揽晖美寓，临平乔司的春曼雅庐等。
目前只要交了社保，就拥有在杭州主城区买房的资格，由于摇号“拼社保”机制没有变化，又有新房票入场，所以热门楼盘的难摇程度，必然再度上升。
在新政的刺激下，这些楼盘去化情况究竟如何？新政落地，你是否突然多了一张房票？这会改变你的购房计划吗？
昨天杭州房产新政出台后，有不少网友留言咨询，我们将热门问题做了总结回复。
是否多了一张房票？
网友“苹果大王”：我现在在西湖区有一套房子，在余杭区也有一套。那么新政后，我是否多了一张房票？答：没错，余杭区属于不限购区域，不会占用你的房票。目前你在限购的四区中，拥有再购买一套的资格；在非限购区域，就可以随便购买了。
网友“冰冰语冰”：感觉这个政策对于二手房并没有太大利好啊？答：其实不然。不能忽略“非限购区域满二免征，并且不看是否唯一住房”这条政策。
参照这个标准，包括奥体板块、未来科技城板块在内的全部杭州非限购区域，均只需持房产证满2年，就不用缴纳增值税了。对于购房者和售房者来说，购房成本将大大节省。
而且这几个热门的非限购板块，次新房非常多，又不用参与摇号，在二手市场的竞争力大大增加。
网友“海波”：新政出台后，是不是几大热门板块都不限购了？特别是奥体，我外地户口也可以购买了？答：一场体育盛会，加上中秋国庆长假，让杭州迎来了来自世界各地的观众、运动员、游客，奥体板块关注度也再次攀升。
杭州市文化广电旅游局的数据显示，假期前3日，杭州全市各景区景点、乡村旅游点共接待游客470.45万人次。
特别是整个奥体、钱江世纪城板块，包括市北板块，亚运期间二手房带看量翻了3倍以上，可以说，不缺热度和购买力，缺的只是一张房票
本轮楼市新政出台，对钱江世纪城、奥体和未来科技城、云城范围，都是超大利好。这几个板块本来在外地人中认知度就非常高，眼下买房不再受套数、户口和社保等限制，而且如果是首次在余杭、萧山板块购房，还可以享受首付20%的新政策。这两个板块的市场反应将是非常积极正向的。
网友“cathy”：我不太懂“按区认房”这个概念，是每个区都可以买房的意思吗？答：“按区认房”要结合“限购区域首套首付25%，二套35%，二套利率4.5%。非限购区域首套首付20%，二套30%，二套利率4.4%”这个信贷新政一起来看，里面隐藏着很大的红利。简单地讲，就是各区管各区：限购区域和非限购区域，住房情况互不相通。非限购区域内的萧山、余杭、临平、钱塘、富阳等各区之间，也互不相通。举个例子，你在奥体和未来科技城各有1套房，在限购四区无房，现在想在滨江区买房，可享受首套房待遇（首付比例、利率等）。
又或者在钱塘区有房，萧山区无房，想到奥体买房，信贷也是首套房待遇。
再比如，你在拱墅区买了一套，在余杭区买了一套，在萧山区买了一套，那这三套房，都算首套。
但如果你在拱墅区有一套房，想到西湖区购房，这两个区都属于限购区域，那么西湖区的这套房，就属于二套房了。
橙柿互动·都市快报 记者 岳雁 陆丹 许晖
