广州，打响一线城市“认房不认贷”第一枪！

广州成为全国首个做出“认房不认贷”政策调整的一线城市。

今早（8月30日），广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，其中提到，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

1 官方解读：以8月18日0点为界

30日中午，广州市住房和城乡建设局官网发布相关解读。

一、申请贷款的居民家庭

申请贷款的居民家庭包括户籍家庭、非户籍家庭、单身人士、境外人士、持人才绿卡人士等不属于法人单位的购房人。户籍家庭和非户籍家庭含借款申请人、配偶及共同生活的未成年子女。

二、居民家庭住房套数

居民家庭住房套数，是以我市不动产登记机构提供的《广州市自然人不动产信息查询结果》显示居民家庭（含所有家庭成员）已拥有住房套数核算。

三、政策优化相关的个人住房信贷政策

居民家庭名下在本市无住房的，购买普通商品住房或非普通商品住房的首付款，按不低于购买首套住房的最低比例执行，不再区分是否有住房贷款（含商业性住房贷款和公积金住房贷款）记录以及住房贷款是否还清，住房贷款利率享受购买首套住房的利率。

四、执行时点

政策执行时点以《住房城乡建设部 中国人民银行 金融监管总局关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（建房〔2023〕52号）印发时间2023年8月18日为界。

·2023年8月18日0：00前签订个人住房贷款合同的，按原政策执行。

·2023年8月18日0：00后签订个人住房贷款合同的，按新政策执行。

2 一线城市楼市政策迎来实质性优化

“广州是一线城市中首个出台政策的城市，这也是2017年以来一线城市放松力度最大的政策，这意味着一线城市在落实‘认房不认贷’政策上真正做了松绑，也会促使其他三个一线城市近期加快政策出台。”易居研究院研究总监严跃进说。

一位银行房贷业务工作人员向21世纪经济报道记者举例，客户在广州无房产，有过贷款记录但已还清的情况下，首付比例将从原来的4成降到3成；而在广州无房产，有过房贷但未结清的购房者，首付比例将从原先的7成直接降到3成。

也就是说，以在广州有置换房产需求的购房者为例，若拟置换的房产金额为500万，在结清贷款卖出首套住房后，置换新房产的首付金额将从200万降到150万，直接省出50万，对于很多家庭来说，是一个相当可观的数字。

而若某购房者在广州以外的城市已有房产但房贷未结清的情况下，在广州购房安家的首付成本也将直接减少4成。

此外，被认定为享受首套房贷利率后，还可能享受到房贷利率优惠。

利好三类人群

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，本次“认房不用认贷”在广州主要利好三类人群：

·其一，在异地或本地曾有房贷记录，但是在本地无房的刚需客；

·其二，在广州本地打算卖一买一的置换客，置换门槛降低；

·其三，打算在增城、从化这样的不限购区域或南沙、花都这样人才购房政策较为宽松的区域买房的外地客。

怿悦（化名）属于第一类购房群体。“我男朋友不需要卖成都的房子了！”这是她得知广州“认房不认贷”新政后的第一反应。

去年开始，定居广州的怿悦开始和男友一起看房，但由于此前男友在成都已经贷款购买了一套房子，双方再买房即为二套。这意味着他们不卖房并继续还贷，需要支付70%的首付；卖掉房子，把贷款还完也需要40%的首付，而且贷款利率要比首套房高出60个基点。

新政执行之后，怿悦一家不出售成都的房子，也可以在广州享受首套房的资格。“现在感觉不像之前那么被动了，不是必须要卖掉房子了。”怿悦表示。

3其他一线城市跟进概率较大

在诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱看来，其他一线城市跟进“认房不认贷”的概率较大。她表示，“认房又认贷”政策2010年5月首次被提出，2010年7月15日北京开始执行，为首个执行城市，政策推出至今，已经实行满13年。该政策提出时市场正处活跃阶段，在当前房地产市场下行的背景下，以往制定的限制性政策的解除符合规律。

严跃进预计，9月初其他几个一线城市或将出台相关政策，但是否会有条款修正，需要看情况。毕竟其他三个一线城市市区部分区域的住房认购还是略偏热，是否需要对市区、郊区进行分类调控，还要基于当地市场进行判断。但总体而言，广州执行“认房不认贷”已经说明，房地产政策底已经形成，即2017年以来一线城市过于严厉的购房政策，确实出现了实质性的全面放松。

不仅如此，严跃进表示，这也是目前全国首个响应三部门“认房不认贷”政策的城市，打响了落实“认房不认贷”政策第一枪，信号意义非常强，对于全国市场有预期引导作用。

新政发布后，给“怿悦”们提供了更多购房选择。

4“金九银十”可期？

广州作为一线城市中最先执行“认房不认贷”的城市，有其迫切性。

克而瑞数据显示，今年7月，广州商品房合计供应54.69万平方米，环比下降39%，同比下降40%；网签成交75.83万平方米，环比下降29.9%，同比下降15.9%。整体来看，今年前7月，广州商品房面积合计网签成交679.93万平方米，同比微跌2%；总成交规模2223.67亿元，同比微涨3%。

国家统计局最新数据也显示，今年7月，广州的二手房价格环比下降了1%，在一线城市中降幅居首。

肖文晓指出，今年7、8月，受到市场下行以及等待政策利好落地的观望气氛的双重影响，广州楼市成交量急转直下，7月新房网签只有4600多套，8月截至到29号更是只有3100多套，以上数据都是近十年历史同期的低位。

量价齐跌，广州楼市亟需“及时雨”。“认房不认贷”的正式执行，也被认为有望对接下来的“金九银十”有正面推动作用。

广州中原项目部总经理黄韬在接受21世纪经济报道记者采访时也表示，这一政策对目前惨淡的成交量肯定有所提振，对于有卖一买一需求的购房者非常有效，预计会有比较明显的交易量增长，幅度或达到20%以上。但成交价格则仍然存在保持平稳或继续走低的可能。

不过，虽然市场有共识将对成交量有一定的提振作用，但对于后市的走势，多数仍持十分审慎的态度。

一位华南房企的人士告诉21世纪经济报道记者，短期成交、来访会起来一些，但是变化也不会太大。“情绪都比较乐观是因为觉得‘认房不认贷’在一线城市落实是一个风向标，但政策本身其实对市场的刺激是有限的，而且现在市场需要的也不是‘刺激’，而是整个市场都正向循环起来才能够有明显变化。”他说。

黄韬也认为，开发商和二手业主应该趁着这波行情尽快卖房、尽快促销以及尽快置换房子。“这一波行情预计持续到10月份，它并不是反弹式行情，而是阶段性波浪式地往上走，整体上仍然不应该过度乐观。”

地产经济学家邓浩志也指出，“认房不认贷”政策对整个市场影响不会特别大。因为毕竟影响的只是部分购买力，并不会对整个市场产生刺激。“广州楼市复苏，可能后续仍需要其他政策支持。”