红星美凯龙A股IPO过会，又一千亿市值巨头诞生？

红星美凯龙(01528.HK)于12月5日发布公告称，公司A股发行的申请已获中国证监会通过。目前尚未收到证监会的书面批覆，将在收到证监会正式批覆后及适时作出进一步公告。

财联社查阅发审委审议结果公告，第十七届发审委要求发行人代表说明诸多问题，其中一项是要求发行人说明房地产业务是否实质性剥离，与红星企发、红星商管商业地产运营业务是 否构成同业竞争等。

根据红星美凯龙今年中报数据，该公司自持投资性房地产697.2亿元，占总资产的比例高达76.5%，这部分物业大部分位于一、二线城市核心地段。这让外界质疑红星美凯龙套用家居服务外衣，实则以商业地产模式发展，坐收土地升值等红利。

套着家居外衣的房地产商？

在银河证券的研究报告里，将红星美凯龙定位为一家独特的中国房地产商，主要专注于家居装修以及家具行业商场。

但从证监会日前公布的首次公开发行股票审核工作流程及申请企业情况看，红星美凯龙所属行业是“商业服务业”，而非“房地产业”。

“在目前严厉宏观调控的背景下，地产企业A股IPO获批几乎是不可能的事情，红星美凯龙将所属行业脱离房地产大概率是为了能够顺利获批。”易居智库中心研究总监严跃进告诉财联社记者。

其实，外界将红星美凯龙定位为房地产商不足为奇，毕竟该公司最重要的资产是自持投资性房地产。

截至2017年6月30日，红星美凯龙在国内28个省份经营着214个商场，其中包括69家自营商场和145家委管商场，总经营面积约1329.6万平方米。这一数据超过凯德置地102座以及万达广场190座，是商场数量最多的大型商业运营商。

中报数据显示，今年上半年红星美凯龙实现营业收入50.71亿元，同比增长10.6%;实现毛利36.96亿元，同比增长8.5%;归属于母公司的净利润20.45亿元，同比增长11.9%。

观其收入来源，该公司大部分收益来自于自营商场租金收入，上半年其自营商场租金收入占比68%，毛利率高达78.1%。而真正的商品销售以及相关服务所占比重极少，仅为2.2%，带来的收入仅逾1亿元。

“自营业务下多数拥有自有产权(自建物业)、自主施工设 计(招商开业)，这一‘车间化作业模式’不仅使得房地产物业不断升值，而且依托品牌优势与厂商形成良性循环，形成进入壁垒。”方正证券分析师徐林峰表示。

有媒体称，如果从经营角度来看，红星美凯龙的盈利模式与传统开发商并无太大区别，都是通过持有和代管运营家居商城来实现盈利，但它们的规模已超过目前国内任何一家开发商运营商城的面积，毛利率也是大多数开发商在持有运营商业地产方面所期望达到的目标。

招股书显示，2014年至2016年间，红星美凯龙分别实现营收83亿元、91亿元以及94亿元，由此产生的净利润分别为35亿元、33亿元和36亿元，综合毛利率高达75%，远超同行。证监会在反馈意见中明确提出，红星美凯龙须对毛利率的真实性和合理性作出说明。

值得注意的是，如此高的净利润似乎无法满足红星美凯龙对资金的需求。

据媒体报道，在红星美凯龙营收排名前十的自营商场中，有4家已将全部营收用于借款质押。招股书显示，红星美凯龙已有价值530亿元的投资性房地产用于借款抵押，合计贷款131亿元，其中23.8亿元流向红星美凯龙主体，其余的贷款则流向关联企业。

目前有未决诉讼5起

值得关注的是，尽管红星美凯龙A上市申请获通过，但证监会称，发行人目前共有未决诉讼5起，涉案金额约6.32亿元。

其中，长沙理想房地产开发有限公司诉发行人合作开发合同纠纷案涉案金额为5.7亿元。证监会要求发行人代表说明该案目前最新进展情况;对判决结果的分析依据是否合理、充分，是否存在误导，招股说明书有关风险揭示是否充分;发行人未就上述事项计提预计负债的合理性。

“企业有商务纠纷是比较正常的，但类似诉讼等事件在上市过程中需要披露。如实披露的诉讼对发行不会造成影响，但一定程度上会影响对公司信用的评估。”一位从事公司证券业务的律师向财联社记者表示。

实际上，红星美凯龙创始人车建新早在2007年就提出在A股上市，但受政策变化影响最终放弃，在2015年只好借道港股上市。成功登陆港股后，红星美凯龙于2016年5月重新申请在A股上市。

银河证券分析称，年初至今红星美凯龙股价累计上涨18%，6月以来亦累计上涨 18%，股价表现落后于其他内房股。估值方面市净率为0.67倍，市盈率为10.4倍，属于业内最低水平。

“A股IPO是最近两年资本运作最大的风口，过去5年，A股上市公司平均收益率超过30%。”一位资深业内人士表示，“红星美凯龙本次发行不仅可以提升公司市值与企业地位，募集规模较大，相当于企业数年经营积累才能取得的资金;此外还可以获得持续、稳定的融资渠道，降低融资成本。”

红星美凯龙本次预计发行不超过3.15亿股，占发行后总股本的8%，每股价值1元。股票将于上海证券交易所上市，发行后的总股本不超过39.39亿股，其中A股不超过28.76亿股，H股10.63亿股。本次募集资金拟投资金额39.5亿元。

该公司募集的资金拟主要用于家居商场建设项目上，包括天津北辰商场、呼和浩特玉泉商场、东莞万江商场、哈尔滨松北商场、乌鲁木齐会展商场5个项目拟使用14.5亿元。统一物流配送服务体系建设项目、家居设计及装修服务拓展项目、互联网家装平台项目各拟使用6亿元、3亿元和5亿元。同时，偿还银行借款和补充流动资金各使用8亿元和3亿元。