整木定制家装|房地产市场对家具业销售的影响

从统计分析结果看，房地产开发投资完成额对家具行业收入增速的影响并不显著；而房地产销售面积和销售额对家具行业的增速的影响较为显著，滞后期均为8个月。

分城市看，一、二、三线城市房地产销售面积增速对家具行业收入增速的影响都比较显著，但滞后月份有所差异，分别滞后6/8/8个月。

模型搭建：地产对家具的回归，区分一二三线城市对待。通过简单的多元线性回归模型将家具行业与地产之间的关系进行量化。

我们以家具行业销售增速为因变量，以地产行业的相关增速数据为自变量，考虑其他的控制变量搭建回归模型；同时，在搭建模型时我们考虑了地产对家具行业的滞后影响并讨论了一二三线地产对家具行业影响的差异性。

地产对家具行业的增速影响并不大，滞后期在8~10个月

从统计学上看，房地产开发投资完成额对家具行业增速影响并不显著；而房地产销售面积和销售额对家具行业增速的影响较为显著，但影响程度并不大。

根据房地产开发投资完成额为自变量的回归结果，回归模型在统计学上并不显著，回归系数为0.24，滞后期为10个月；

根据房地产销售面积和销售额为自变量的回归结果，回归模型在统计学均是显著的，但是影响程度并不大，回归系数分别为0.18/0.14，滞后期均为8个月。

房地产开发投资完成额同比增速对家具行业主营业务收入同比增速的影响不显著。我们分析其原因在于房地产的“开发-开盘-交付使用”的周期较长，其中存在诸多不确定性因素，例如在二三线城市存在库存现象、部分住宅未成功销售等。

家具作为地产行业的下游产业，对房地产销售面积和销售额的同比增速的滞后期在8个月左右。

在精装房在一线城市流行普及，并开始朝着二三线城市扩张的大背景下，家具的消费波动将随着地产波动提前到来，家具行业的滞后周期有望缩短。

从历史数据上看，1个百分点的整体房地产增速变动将带来0.1-0.2个百分点的家具行业增速变动。

各线城市地产对家具行业影响不同，滞后期在6~10个月

从统计学上看，各线城市地产对家具行业影响程度并不大，一线城市地产相对二三线城市对家具行业整体影响更小，滞后期更短。

在地产开发投资完成额增速作为自变量的回归中，一二三线城市的回归系数分别为0.17/0.35/0.05，滞后期为7/10/10个月。

在地产销售面积作为自变量的回归中，一二三线城市的回归系数分别为0.07/0.21/0.20，滞后期为6/8/8个月。在地产销售额作为自变量的回归中，一二三线城市的回归系数分别为0.02/0.15/0.20，滞后期为6/8/8个月。

一线城市地产对家具行业的影响小，滞后期在6~7个月

家具行业增速与一线城市地产开发增速具有一定相关性，但影响程度不高。地产开发同比增速一个百分点的变动将产生家具行业同比增速0.173个百分点的变动，滞后期为7个月。

这是由于一线城市房地产从开发完成到入住周期短，并且一线城市的精装房和定制家具覆盖率高。

例如广州新房精装覆盖率超过70%，上海超过60%，并且以10%的速度增长。横向来看，2016年房地产精装修的项目在一线城市合计占比达到了24.6%。因此在地产销售出现波动后，家具需求将提前受到影响。

一线城市地产销售面积增速对家具行业增速存在影响，回归系数为0.07，滞后期为6个月。一线城市家具行业的市场集中度较高，存在房地产投资需求部分替代居住需求的情况。

目前国内的一线品牌主要的市场集中在一线城市，并逐步向二三线城市扩张。以家具大卖场为例，广东省连锁家具大卖场中，有40%的店位于在深圳，35%的店位于在广州。

一线城市地产销售额增速对家具行业增速影响不显著。结果上看，滞后期为6个月，回归系数为0.02，但从统计学上看经济学解释力度不强。住宅需求主要划分为投资性需求和消费性需求，其中后者即为家庭居住需求。

一线城市地产价格普遍较高，在去除掉投资性需求的影响后，销售额/家庭居住需求的比例相对于二三线城市仍然处于较高水平，导致了家具行业对一线城市地产销售额的变动更加不敏感。

此外，虽然一线城市居民消费能力较强，但一线城市的人口数量仅占全国人口约5%，从整体的体量上看，小于二三线城市。

二线城市对家具行业有所影响，滞后期在8~10个月

二线城市地产开发相比一线城市对家具影响更大。开发投资完成额同比增速对家具的回归系数为0.35，滞后期为10个月。

由于二线城市居民购买力的进一步上升，消费者对家具的质量、品牌等要求也随之提高，家具行业市场在二线城市的潜力正逐步显现。

各大家具企业通过渠道下沉等方式逐步抢占市场，提升产品渗透率，二线城市房地产开发对整体家具行业影响有望增强。

二线城市地产体量较大，销售对家具行业影响相对突出。二线地产销售面积及销售额的同比增速均对家具的回归系数显著，分别为0.21/0.15，滞后期均为8个月。

二线城市地产的居住需求比例较一线城市更高，且整体的体量比较大；家具市场起步较晚，市场集中度低，传统家具比重高，消费的频次较为稳定。

随着二线城市消费购买力日益上升，居民对家具的质量、品牌等要求提高，家具购买频率上升，家具行业市场在二线城市的潜力逐步显现。

三线城市地产销售率较低，影响程度不大，滞后期在8-10个月

三线城市房地产开发存在库存压力，地产开发投资完成额同比增速回归系数不显著。

我们选择施工面积作为库存的代理变量，计算库存销售比为商品房住宅施工面积/商品房住宅销售面积。

虽然三线城市的库存销售比在2016年全年去库存下有所下降，但总体来看，三线城市的库存压力依旧较大，地产的开发和销售存在一定差异。

地产开发和下游产业联系度不高，通过房地产开发来影响家具行业的渠道效果不明显。

从地产销售面积增速的回归结果来看，三线城市与二线城市对家具行业影响类似。从回归结果来看，地产销售面积的回归系数为0.2，滞后期为8个月。

虽然三线城市存在库存压力，但居民购买地产基本出于居住需求而不是投资需求。

目前三线城市的家具行业布局多以地方性企业为主，中小品牌占据主要市场，随着整体国民消费观念的提高和国民消费能力的提升，一线品牌开始提高三线城市的市场渗透率，家具行业在三线城市的布局发展也迎来新的契机。

三线城市地产销售额对家具行业影响相比一、二线城市更大。从回归结果来看，地产销售额的回归系数分别为0.2，滞后期为8个月。

可以发现在地产销售额对家具行业的影响方面，一、二、三线城市呈现逐步递增的趋势（回归系数分别为0.02/0.15/0.20），原因在于各线城市地产价格阶梯化，城市层级越高，投资性需求占比越高，由此带来的销售额/家庭居住需求的比例也有所不同。

国外经验：家具与地产的关联性存在差异

从资本市场看，美国地产和家具指数趋势相近，地产新开工大幅下滑情况下家具行业指数也不断下跌，而一旦房地产行业出现复苏家具行业指数也会迅速反弹；

日本的家具指数也会随着地产新开工大幅下滑而大幅下跌，但只有在地产初现长期复苏趋势下家具行业指数才会出现明显反弹。同时，在两国家具行业指数恢复到前期高点时，新开工面积却远低于景气度高点的水平。

美国：地产对家具行业的影响程度更大

美国家具和房地产行业都具有一定的周期性。从波动幅度来说，家具销售波动幅度小于地产行业，对地产行业有所滞后。从股票市场来说，家具指数变化趋势与地产行业周期存在相似性。

美国家具行业作为后地产产业的典型代表，对房地产行业表现出1~3个季度的滞后性，但整体增速的波动相对地产平稳。若产生1个百分点的地产增速波动，将产生0.2~0.3个百分点的家具销售增速波动。

美国家具指数与地产波动趋势有所相似

美股家具指数与美国房地产存在相似性。在近16年来，美国房地产经历了泡沫-破裂-复苏三个阶段。2001年内至2006年美国房地产开工表现出增长趋势，2006年4月开始不断下降，直到2010年新屋开工才重新上扬。

从整体走势来看，美股家具指数和美国房地产的呈现相似的周期性，在08年金融危机过后美股家具指数的反弹幅度更大。

第一阶段：泡沫积累，美股家具指数紧随其后。在互联网泡沫破裂后，美国为了刺激经济大幅降息，房地产新屋开工增速总体保持上升趋势。受到房地产等宏观因素的影响，随着美国居民消费意愿增强，美股家具行业指数也表现良好。

其中2002年10月到2004年6月期间，美国房地产新屋开工增速基本维持在10%以上，美国家具行业指数从16一路上涨最高到了24，最大涨幅超过了50%。

第二阶段：泡沫破裂，美股家具行业指数暴跌。2006年开始，房地产泡沫破裂的迹象已有所体现，4月的新屋开工同比增速由正转负，并一路震荡下跌，在2009年1月仅有31900套新屋开工，同比下滑了54.9%。

其中2006年5月到2009年10月期间美国房地产新屋开工大幅下滑，增速维持在-20%到-50%，这期间美国家具行业指数一路下跌，从2006年接近20一路下跌到2009年2月的6左右，跌幅超过70%。

第三阶段：经济复苏，美股家具指数反弹明显。2010年1月开始房地产开工增速整体好转，尤其是2011年底到2015年房地产开工增速基本都在20%以上。

受到市场信心增强等影响，美股家具指数先于房地产行业复苏，虽然新开工房地产套数与2002~2006年的水平还有较大差距，但家具行业指数在2014年已基本恢复到危机发生前的水平，并在2014年之后不断创出新高。