中国房地产调控背后的逻辑

【中华整木网】中国房价有泡沫吗？为什么要频繁调控？

我们可以通过以下三个方面，来剖析这两个问题

房价是一个国家经济增长，一个城市综合竞争力的反映。它的价格是在综合了多方面的因素之后，最后通过供求关系来决定的。过去我们国家城市房价的上涨，主要是由于经济增长和城市化导致的，那未来的房价变化仍然会遵循着这个逻辑，经济增长和城市化。

目前我国的人均收入只有美国、日本等发达国家的1/5，还有很大很大的增长空间，而发达国家的城市化率在80%，我们国家大约在57%左右的水平，也有很大的发展空间。所以从经济增长和城市化这两个维度看，中国还有很大的空间。这也就证明中国城市房价的基本面还是非常稳健的。

更重要的是，在城市化的过程中人口会进一步向大城市聚集，而且要记住我们国家的人口基数大，是美国的4倍，日本的10多倍，未来我国大中型城市的人口还会增加。所以你看这两年调控这么严，总体的房价并没有下降，很多地方还在涨，这说明了什么？这并不是说大家都不理性，而只是证明中国的经济增长非常地稳定，城市化的步子也没有停，所以在城市购房的需求还很旺。

二、如果说房价没有泡沫，那国家为什么要出那么多的调控政策？

这是一个非常重要的问题，涉及到了对房价问题更深层次的理解。其实我们可以反问一句，如果没有泡沫的话，政府就不用调控房价了吗？仔细想，其实可能有很多原因导致政府要调控房价，其中最重要的一个问题就是财富分配问题。

中国的经济增速在过去十几年里面实在是太快了，就像什么呢？就像一列疾驰的火车，那些在大城市买了房的人就像买了票一样，但是也有很多人因为各种机缘没能上车，所以他们在财富上就会被拉开差距。所以会出现现在很多中低收入的人买不起房，还有刚入职场的年轻人也买不起房，长此下去，房价涨得过快的话，这个社会的财富差距会越来越大，没买房的人就永远买不起房，越来越没有希望，工作也不安心，心情也会很压抑。

一个社会最重要的中流砥柱是什么？归根到底还是人，而人活着是要有希望的，没希望是一个特别可怕的状态，会产生很多的问题。所以从社会繁荣稳定的角度出发，我们国家要出台调控，让房价不要上涨过快。这样没买房的人能够想办法买房，对收入特别低的人还要出台保障房政策，真正实现“居者有其屋”，这样子社会才能稳定。

所以说房地产调控不是调控的价格水平，而是调控的上涨速度，让房价的上涨不要过快，调节的是社会财富分配，是国家长治久安的一个稳定状态。

三、未来三、四线城市的房价会看涨吗？

每个城市其实不一样，每套房子的地段、房龄、土地性质都可能不一样。我们换个角度来思考，在目前的房价基础上，未来的房价增速是大城市快还是小城市快？

城市的发展归根到底是人的发展，所以未来的人口趋势是往大城市还是往小城市走呢？换句话说就是未来的趋势是小镇的“田园牧歌”，还是大城市的“匆忙拼杀”？

从城市发展的规律来看，人口是要往大城市聚集的，就像在一本书里面所说的，“人类演化的一条轨迹，是更多的人离开土地，汇成城市”（摘自徐远《人·地·城》）。田园牧歌固然令人向往，可是生活便利、职场机会、收入水平、教育，还有医疗条件等各方面都比不上大城市，最后人们是要往大城市聚集的。这不仅仅发生在中国，也发生在美国、发生在日本，发生在所有的国家。

举个例子，现在不管生活条件多么艰苦，外地人还是愿意留在北京、上海、广州打工，为什么？用一个保姆的话说，这里一个月打工的钱比在家里一年种地的钱还多得多。就业多、收入比在家乡高。那就更不要说那些志存高远的年轻人，他们觉得小城市根本就安放不下自己躁动的青春和灵魂，大城市里机会多、视野开阔，可以领略到完全不一样的风景。

当然了，现实中每个人的感受不一样，有的人就向往小城市波澜不惊的生活，比如说少数一些人会卖掉北京、上海的房子，回到家乡发展，这其实是个人选择，个人的情况有异，每个人的偏好不同，你不能用简单的好和坏来评价。其实也能看到很多做了这些决策的人后悔，又杀回大城市的例子，逃离北上广毕竟不是普遍的现象。

目前我国的大城市率，也就是说百万以上大城市人口占总人口的比重还是非常非常低的，不到美国、日本等国家的一半。日本这个数据大概是64.7%，中国是23.8%，这意味着什么？意味着中国的人口聚集还有很大的空间。在这一点上看，未来大城市房价的上涨速度，是会更快，也会更有投资价值。

房地产不但是最重要的居民资产配置，也和国家的经济增长潜力息息相关，市面上各种信息特别杂乱，需要正确的使用数据思维代替原有的情绪思维，培养在信息复杂时代，敏锐、清晰的视角。