家居卖场推“业主自治”能否破解租金难题？

【中华整木网】长沙望城坡环球家居超市900余业主和200余经营户共同成立运营公司，自己管理租金。

12月10日，长沙市望城坡环球家居超市正在进行提质改造。

12月10日，长沙延续着低温冷雨的天气，而在望城坡环球家居超市拥有个小门面产权的罗正平却是充满了干劲，“11月召开的业主大会确定了以‘业主自治’的方式继续经营卖场，心里的一块石头落了地。”

在原经营管理团队撤出后，原广大环球家具超市便陷入了经营迷局。这个经营了15年的家具卖场何去何从，颇受业内关注。

事实上，在长沙，大卖场与小铺面业主在经营过程中出现“出走”“迁址”等情况的并不鲜见，位居芙蓉广场中心位置的原百盛购物广场就是其中之一。那么，由业主授权成立运营公司，采用“自治”的方式来进行一家大卖场的整体运营，又是否能探索出迷局的破解之法？

事件

老卖场实现首个商业“业主共治”

12月10日，长沙岳麓区望城坡大市场协调办主任喻国军向记者介绍，为了维护依然在该卖场内做生意的200余个经营户和大、小共计900余位业主的利益，岳麓区政府、望城坡街道等各级政府部门组织业主多次协商，通过业主大会选举成立了业主委员会，由大业主与小业主共同成立长沙嘉深达物业管理公司来进行运营，并将卖场新命名为“望城坡环球家居超市”。

“这种纯商业卖场采用‘业主自治’的模式来进行经营的，在湖南省内还是头一家。”喻国军称，年底，由业主共同成立的运营公司负责运营的卖场将正式亮相，而整个卖场的提质改造则计划在2年内完成。

绕家居卖场走一圈，可以看到，卖场外围正在进行提质改造。据大业主代表之一的湖南嘉国投资有限公司负责人王志勇透露，此次不仅将翻新外墙，还将增设地面停车场，并为整个商场安装中央空调、扶手梯等硬件设备。

“900多位业主，来自24个省份，再加上200余位经营户，就是一支很强大的力量。”作为小业主代表，同时也是该卖场业委会主任的罗正平认为，业主自治的最大好处在于有着相同的利益诉求和出发点，能够更大地发挥出各自的作用来。

行业

在租金与产权之间寻找平衡点

在卖场大门外，“政府指导、业主主导”“租金业主自己管理”等条幅随处可见。罗正平表示，900余名业主预计在下周与新成立的物管公司签订合同，截至今天，这份合同样本为期一周的公示期已过去了3天。

记者采访发现，无论是原广大环球经营管理团队的撤出，还是如今业主自治成立的新公司的接手运营，其关键都绕不开“租金”二字。租金低了，业主不干；租金过高，运营方又要承担较大的经营压力。

究竟如何找到一个合适的平衡点？目前，望城坡环球家居超市的解决方法，是由大业主代表之一的湖南嘉国进行“租金保底”承诺，如在实际运营过程中，租金无法达到预期，则由该公司进行补贴，解决大部分小业主的顾虑。

破局

不应让租金成为商业黑洞

租金往往是业主们最为关心的问题，而整个卖场能否持续健康地运营下去才是本源。

早在2008年，选址芙蓉广场的百盛购物广场就曾因续租租金问题无法与小业主们达成一致而选择撤场。在接下来的10年时间内，仅有临街铺面及超市部分仍在经营，大部分面积闲置。期间，前后有多个公司曾意欲接盘，有的甚至进入了实际招商阶段，但终因冗杂的利益关系而放弃。

修物业，卖产权，再统一由运营方承租经营……这种商业运营模式，在房地产开发商看来是多方收益的好模式。然而，这种模式背后，却总因“租金”问题而让物业陷入黑洞。

一长沙业内人士评价，采用业主自治的方式来组织人力进行公司化运营，如果选择了具备商业运管经验的人来进行操作，不失为一种好的解决方案，一定程度上避免因租金问题而产生的分歧，“在当下的商业环境里，运营方首先要考虑的应该是如何吸引客流，带旺生意，而非与业主在租金问题上‘扯皮’，最终影响卖场元气。”