近日，据消息称，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。据了解，早在2020年8月23日央行和住建部联合召开房地产企业座谈会就已经披露了“二条辅助红线”：其中就提到若是拿地金额占比>40%, 将会被逐层穿透说明购地资金来源、相关银行账户信息、支付凭证等短期来看，上述政策对上半年拿地积极企业影响较大，尤其是部分国企、央企及龙头房企。长远来看，将房企土储货值与销售业绩强制性匹配，有利于优质土地资源向头部房企倾斜，强化房地产行业新格局。
近日，据券商人士透漏，2021以来，监管部门对于试点房企“三道红线”监管之外，还重点关注另外三个维度——房企商票数据；当年累计权益拿地金额/累计权益销售金额<40%；以及过去三年经营活动产生的现金流净额不能连续为负。2021年6月30日，央行已经开始启动“将商票纳入房企债务监管”的试点工作，要求房企每月上报商票数据。那么为何要将商票纳入“三道红线”监管呢？在“三道红线”以及银行贷款“两道红线”的双重监管下，房企债券、贷款等融资规模明显收缩，房企资金压力更甚。商票作为一种未被央行纳入监管且不计入有息负债范畴的融资渠道，不受银行授信额度和监管政策等限制，所以，不少房企在面临“三道红线”的融资压力下，加大商票使用规模，借此降低净负债率，提高现金短债比。2020年，在“三道红线”的压力下，商票作为监管之外的融资工具迅速增长。据上海票据交易所数据显示，2020年中国商票签发金额3.62万亿元，同比增长19.77%，其中，在TOP19房企中，其总体商票承兑余额达到3355.74亿，较2019年增长了36.59%。根据风财讯智库统计，截至2020年末，20家代表房企应付票据金额为4148.6亿元，其中华润置地、绿地控股、融创中国这三家企业的应付票据规模均在200-300亿元之间，碧桂园、中海、世茂、保利、中南建设这5家企业的应付票据规模在100-200亿元之间。因为商票是基于信用进行的，如何房企商票频繁违约不仅会加大整个地产行业的信用风险加大，还会对下游供应商的资金周转造成压力，从而加大系统性风险。2021年以来，房企债券违约、商票违约等问题频现。经营活动产生的现金流净额体现了这家公司“真实”的盈利能力。部分公司虽然营收和净利润都不错，但经营性现金流为负，说明这一年实际上没有赚到钱，由于赊销等原因，只是账面上赚钱，并非真正的现金流入。因此监管部门将“近三年经营活动产生的现金流净额”作为重要观察指标。若近三年房企经营活动产生的现金流净额均为负，这表示企业采取的是扩张战略，房企在市场份额增长的过程中，资金周转压力较大，在融资监管持续收紧的当下，企业资金链风险更甚。2020年，房企经营现金流情况明显改善，2020年，TOP50房企经营活动产生的现金流净额为4914.7亿元，同比大幅增长125%。在TOP50企业中，华夏幸福、绿城中国和正荣地产这三家企业经营活动现金流净额已经连续三年为负。2021年5月，因“传融创疯狂拿地被监管部门排查”这一消息， “拿地销售比不超过40%” 这一标准开始被重点关注。之后融创回应称，央行并没有单独对融创进行针对性的排查，央行只是对试点企业进行例行管理，其作为试点企业之一每月都会给央行报送相关资料和保持汇报沟通。土地和资金是房地产市场供应端的两大闸门。“三道红线”下，房企纷纷通过“开源节流”来降低负债率，而土地投资和开发是房企主要资金流出渠道，央行规定拿地销售比不得超过40%，以回款率80-90%计算，预期拿地预算控制销售回款的45-50%之间。分企业来看， 在销售金额TOP20房企中，“绿档”企业拿地积极，招商蛇口和华润置地的拿地销售比超40%，其余企业均在“安全线”以下。2021年上半年，“买买买”的融创拿地销售比也仅为16.6%，距央行“拿地销售比不得超过40%”的观察指标仍有提升空间。2021年上半年，共有22家企业权益拿地销售比超过40%。如依照新规定，或暂停拿地！2020年上半年，在“两集中”供地政策下，房企对于地块争抢激烈，这22家突破央行“拿地销售比不得超过40%”观察指标的企业多为地方性国有企业，在后续的第二轮的供地中，这些企业拿地积极性可能有所下降。集中供地下，国企的资金优势凸显。在这22家企业中，也不乏有规模房企，越秀地产、保利发展、招商蛇口这三家国有房企拿地较为积极。2021年上半年，越秀拿地动作频繁，区域深耕和规模扩张同步。上半年，越秀在广州斩获9宗地块，拿地金额达223亿元，新增土储达176万㎡。中国房地产报记者注意到，根据买地金额不得超年度销售额40％上限，2021年上半年拿地30强房企中，有12家已经过线。一类是“零踩线”央企国企队，它们资金充裕，成为此轮拿地主力，如招商蛇口、华润置地、越秀地产、建发房产。其中，建发房产、招商蛇口以及华润置地上半年拿地销售比分别为70.6％、50.9％和50.2％，亦均超标。上半年，建发房产实现销售收入934亿元，新增土地价值659.2亿元，拿地销售比高达70.6％。且建发房产频繁高溢价拿地、夺地王，其去年才突破千亿元门槛。值得注意的是，建发房产在去年也频繁高溢价拿地，此前也曾多次拿下“地王”。在追求规模的同时，建发房产也面临着一些问题。建发房产没有单独上市，但以建发股份数据来看，2020年建发股份经营性现金流净额97亿元，同比降低13.34％。2021年一季度，建发股份经营性现金流大幅下降162.3％至-407.5亿元；资产负债率达80.6％。一位房企人士称，此次监管层再度明确累计权益拿地金额不能超过累计权益销售额的40％，预计这些企业后期会适当降低拿地力度，以达到40％标准。另一类则是不惜冒着“踩线”风险，也要冲刺规模的房企，这部分占了多数，如卓越集团（拿地销售比93.8％）、绿城中国（65％）、中骏集团（57.9％）、中交房地产（52.1％）、新希望地产（52.6％）、融信集团（45.3％）、雅居乐（45％）等。拿地销售比最高的是卓越集团，上半年实现销售收入683亿元，新增土地价值640.6亿元，拿地销售比高达93.8％。上半年，卓越集团在北京狂揽四幅地。其中，5月11日，卓越联合体拿下的昌平区中关村生命科学园地块和东小口地块，未来地块售价上限为6.3万元／平方米，但该地块竞拍后楼面价已经高达5.32万元／平方米，中间只有不到1万元价差。据媒体报道，2020年11月，卓越集团高层在内部会议上提出，两三年内希望能做到行业TOP20。除了规模诉求，冲刺香港IPO也是卓越凶猛拿地的一个重要原因。绿城中国今年上半年拿地888亿元，占当期销售额比重为65％。2020年，绿城就在土地市场频频拿地，对于规模拓展野心可见一斑。有分析称，绿城中国优势是第一大股东中交集团央企的信用背书，为其在资本市场融资提供便利。截至2020年底，绿城中国净负债率和现金短债比分别为66％和2，已符合监管要求；但剔除预收账款的资产负债率为71％，仍“踩中”一道红线。拿地销售比超过40％的雅居乐，同样“踩中”一道红线。值得注意的是，上半年拿地销售比达52.1％的中交地产已脚踩“三道红线”。数据显示，其2020年剔除预收款后的资产负债率为83.4％，超出70％的红线值；净负债率为296.4％，同比上升146.2％。相比之下，之前一些参加过“三道红线”座谈会的标杆房企则从拿地百强榜上“消失”了。债务压力下，为达到国家对“三道红线”要求，他们不得不收缩拿地，甚至通过降价促销、甩卖资产等方式来改善财务状况。例如，去年刚刚跨过3000亿元销售规模的世茂，上半年拿地金额也不过74.8亿元，与其过去几年高扩储的态势画风变化略大。此外，中南置地、阳光城、雅居乐和佳兆业等房企上半年拿地规模也明显降速。李宇嘉预计，（40％拿地销售比）政策落地后，预计第二批集中供地热度会降低，整体土地溢价率会走低。30日，中指研究院发布2021年1-7月全国房地产企业拿地排行榜。数据显示，前7月TOP100企业拿地总额18057亿元，同比下降3.0个百分点。万科以1106亿元居金额榜首位，也是唯一超过千亿元的企业；碧桂园以2025万平方米居面积榜首位。
