学者陈淮

陈淮一直在淡化其所拥有的"官方痕迹"，这一次也不例外。他在演讲之前强调："作为一个学者，用不着非得和某个部委联系起来才有影响。"

3月22日召开的2012城市观点论坛青岛行，是陈淮卸任住建部政策研究中心主任一职之后，再次出席观点地产新媒体主办的论坛活动。应邀在会上发表演讲的陈淮，再一次阐明了自己的身份。

期间，陈淮先生接受了观点地产新媒体一个短暂的访谈。

身份与意见

无论是否担任住建部政策研究中心主任，陈淮总是强调自己并非官员，而是学术机构的学者，哪怕他所在的学术机构挂上了一个"住建部"的头衔。

印象中，几乎每一次在公开场所上亮相，陈淮的开场白都是："首先声明，我所在的政策研究中心是一个研究机构，并非政府部门；我的意见也只是一种研究性质的个人看法，完全不代表住建部。"

但大多数人都相信，房地产相关政策的出台与陈淮及其任职八年的住建部政策研究中心，肯定有着关系。因此，在没有更多公开渠道的时候，陈淮的身份让他成了媒体追逐与报道的重点人物。

在当下，媒体与报道对象的关系，一直都是显得较为微妙。如何处理与媒体的关系，也是公众人物的"必修课程"之一。近些年来，陈淮虽然经常有出席财经或房地产论坛等活动，但已经甚少接受媒体的采访，媒体多数时候也只能依靠陈淮在各种场合的演讲和发言来报道。

陈淮的每一句发言，在媒体的报道中，标题都五花八门，解读也各显神通，甚至为了吸引眼球而故意曲解。

这种报道方式带来的后果，使得双方的关系似乎越来越向一个不太美妙的方向倾斜。

以陈淮在房地产业界的知名度与地位，也决定了其受关注的程度，舆论很多时候会将他的观点描述为住建部的观点，并使他多次处于风口浪尖之上。

早在2004年，关于"中国地产是否存在泡沫"的大争论之中，陈淮的某些观点和言论被媒体断章取义的结果，导致其到网友潮水般的凶猛抨击；2010年8月，由于媒体报道，陈淮所言"未来20年中国一半以上住宅得拆了重建"，再一次成为批判的焦点。

在经过数次如是状况之后，陈淮似乎开始修正了对于媒体的观感，在其眼中，不少媒体记者都显得"不够成熟、水平不足、层次偏低"。

因此，陈淮异常反对和不满媒体曲解自己的观点，他很多时候宁愿拒绝接受采访，仅仅是在各个论坛固执地说着自己的话。

但我们应该感谢陈淮的固执，如果不是他的坚持，我们依然会为很多事情困惑。

观点与事实

曾在住建部政策研究中心主事多年的陈淮，给外界的印象一直都是强硬而且难于接近。但作为一位著名的经济学家、国家级有特殊贡献的专家，正如上文所述，陈淮更喜欢强调的是其学者身份。

另一方面，陈淮的身份显然决定了其也需要通过舆论来表达自己的观点，通过舆论来表达自己的观点也是学者必须面对的问题。

对于提问和采访，陈淮往往显得强势，这份强势与其自身所拥有学识和身份融合，显现的结果就是相得益彰，也凸显出其格局之高低。

无论是在演讲、对话或回答问题，陈淮的语速总是不徐不疾，但总能很轻易通过语调的顿挫以及语气的抑扬影响听众，气贯全场。而若单独面对面之时，另一方很容易就会被主导，整个谈话和采访的进行都尽在陈淮的掌握之中。

而在闲聊时，陈淮对于政策、市场的言论与观点，尽显嬉笑怒骂，在一个又一个小故事和比喻之中将观点阐述，要理解并体味这些故事，并发现其后所蕴藏的真实意图，并非轻而易举之事。

于陈淮而言，与采访者的交流也许同样是一件"不轻松"的事情，大多数人都难于理解其信手拈来的一个个寓意深刻的故事或举例，也就难于触及隐藏于对话背后的观点与意见，并形成有效的交流。

所以，有采访过陈淮的媒体记者或许都有相同感觉，那就是突然有了一种迫切提升自己专业水平和经济学常识的需求。

但在碰到同等层次的学者进行深入的交流或论辩，陈淮更能展现出自身的锐利与锋芒，同时又不失诙谐。

在出席论坛活动时，参与对话的陈淮多数时候都是台上多位对话嘉宾中最为引人注目的一位，在坚定表述自身观点的同时，也能很清晰的抓住其他人言论中的弱点和漏洞进行反驳，一击即中。

也许很多人都记得，数次在博鳌房地产论坛上，因为同时出席的嘉宾有陈淮和国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松，两人的演讲往往就会成为针锋相对的"战场"。首先进行演讲的一人，其观点必然是另外一人在随后的演讲中批驳的重点，甚至不惜偏离主题或影响到原本设定的演讲内容。

真理不辨不明。我们也应该感谢，很多本来不可能引起重视的问题，或者本来已被忽视的问题，因为陈淮以及其他经济学家的交锋和讨论，而更受关注，并帮助人们认识更多的事实真相。

陈淮的常态

自去年离任从住建部政策研究中心主任一职后，陈淮的风格并未有改变，观察其在"2012城市观点论坛青岛行"上的言行表现，就可见一斑。

在论坛开始前一天晚上抵达青岛后，陈淮先生在下榻的酒店接受了记者一次较为短暂的面访，在十分钟左右的时间里，其固有的风格就已展现无遗。

陈淮总是能轻易发现所提出问题中存在的问题，并在回答的时候为提问者修正问题；对于一些媒体或部分普通人意识中是理所当然的观点和看法，陈淮也总是能提出一个更强势的逻辑，将原有的逻辑击穿，并将原有的看法踩入地下，不得"翻身"。

这样的情况下，提问者会感觉自己的观点并未表达充分到位，却已被杀死，但事实上，陈淮对一切似乎都已洞若观火、了如指掌，将不可能、不应该继续下去的问题"封杀"，更重要的是贯彻自身的观点，避免出现被曲解和滥用的可能。

在论坛的现场，陈淮走上演讲台之后，就先做了两点澄清和说明，这也符合他一贯以来出席观点论坛的风格。

陈淮首先强调自己是一名"学者"，其次就是否定了主办方预定的演讲主题"明显降温的房地产市场"，确认了自己的主题"走向常态的房地产市场"。

在演讲中，陈淮的风格也是一如既往的犀利且条理分明，先陈述"房地产四个时代已经过去"，再进一步说明"什么是常态"，最后用一个"有意思的比喻"进行总结--这就是陈淮的常态。

陈淮的观点若只抓住片言只语，往往噱头十足，但更应该考虑的是，其全篇是一个完整的思路，体现出陈淮对于房地产政策与形势的全局性认识和判断，若断章取义，结果可能就是望文生义、穿凿附会。

在接受了记者的专访之后，对于回复的采访提纲，陈淮先生还特别要求"不能更改一字"，因此，也就有了这份近些年来难得一见的针对陈淮先生的访谈实录。

以下为观点地产新媒体对著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生的采访内容：

记者：近几年来，房地产行业的焦点始终是调控，在您看来，在宏观调控大背景下，房地产市场调控存在的意义和作用是什么？调控最终的出路是什么？中国经济如何在房地产调控的影响下，实现可持续的健康发展？

陈淮：贵问题中有两个公共媒体中普遍存在的问题，一是把调控只理解为什么"打压"；二是把宏观调控和房地产调控混为一谈。

房地产调控不是什么"近年来"。政策干预房地产业发展，就叫调控。上世纪90年代末亚洲金融危机后我们提出，要把房、车作为扩大内需的重要方面，这叫不叫调控？

21世纪初，上海实行"蓝印户口"、"契税减半再减半"、"购房款纳入个税免征额"等政策，这叫不叫调控？2009年世界金融危机，为保增长、保就业，我们对首套购房按揭贷款实行利率七折优惠，这叫不叫调控？这都叫调控。房地产调控什么时候都存在。只是方向、力度和重点需要审时度势地不断变化而已。

宏观调控指的是短期内维护国民经济稳定运行的政策。例如为防止过冷过热，通胀通缩所采取的政策就叫宏观调控政策。包括利率调整在内的货币政策就是典型的宏观调控政策。宏观调控政策的主要决策依据并非是房地产，例如2011年升息，目标是反通胀。一些评论家动辄说什么"剑指房地产"，这很幼稚。如果出现明显通胀趋势，不论房地产业景气与否，该升息还得升息。当然，利率政策调整，房地产业肯定是受影响最大的产业。但即或如此，也不能把因果颠倒过来。

贵问题中，房地产调控的意义和作用，以及最终出路等说法，不知是在指什么。我理解，房地产调控的目的一直是很明确的，一是促进老百姓住房改善，特别是住房严重困难的低端群体优先改善；二是促进房地产业和房地产市场健康发展；三是努力根据中国国情合理把控城市化进程；四是实现资源优化配置，促进资源节约，形成健康文明的住房消费模式。

记者：中央多次提出，房地产调控目标是"房价合理回归"，合理的房价"应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配"，您如何看这个被称为"总理房价"的目标？房价是否能够真正合理回归？

陈淮：我再说一遍，房地产调控的目标是让老百姓都住上房子，让困难群体优先改善，让中国城市化健康有序发展。如果房价出现了不合理，那么很自然地，合理回归就是题中应有之意。把房地产调控目标简单化为唯一的"房价"，这只是媒体认识。至于贵方说的什么"总理房价"概念，我不明白是什么意思。

房价当然能够合理回归。这没有什么"真正"和"不真正"的区分。合理房价是一个长期过程中大量交易的均值含义，不可能是某一时点的成交价。一定要明白一个简单的经济学道理。只要是市场经济，政策什么时候也做不到让价格始终保持在人们主观选择的点位上，除非政府撇开市场直接定价。

房价与居民收入相适应、与投入和合理利润相匹配，这个目标没有任何疑义。但对这个目标的认识必须要讲客观规律，而不是只讲主观愿望、甚或只是主观想象。

中国老百姓从人人都是无产阶级，没人买得起房的基础起步，到个别、少数人买得起，到成规模的人群买得起，买得起的人群所占比重在越来越大而不是相反。我们已经在房价和居民收入相适应的路上走出了很远。要把部分人群买得起发展为大多数人买得起，不含糊地说，我们还须20到30年的艰苦努力。在这个过程中，我们得坚持不懈地做三件事。一是努力盖更多的房子，更快地盖房子，而不是相反；二是不断提高社会收入水平，特别是促进具备资产累积能力的中产阶级形成并逐步占据社会人群的主要比重；三是坚决抑制那些为卖而买的需求、过度占有资源的需求，防止房价因投机性、投资性需求炒作而出现异动。

房价当然应当与投入和利润相匹配。但有三个方面应当强调。一是，房价不应当和不合理的投入相匹配，这就需要首先把"不合理投入"剔除出去，例如对地价和政府税费的必要调整；二是，房价不仅和建造这所房子的投入相关，而且和城市经济发展、城市基础设施建设、城市居住环境的投入相关；三是别把与成本相比较的利润和与动用金融杠杆下的资金投入相比较的利润混为一谈。

记者：中央领导指出，近两年来房地产调控在艰难中看到一点曙光，因为抓住了一个抑制投机和投资性需求的要害问题，采取了有针对性的政策措施。如何看待这个"曙光"？抑制投机和投资性需求，对房地产市场的影响是否足够份量？如何看待调控方向从"抑需求"转向"抑投机"？

陈淮：曙光就是向政策既定方向发展的趋势形成。这没有什么"如何看待"的问题。房子是给人住的，不是用来"高抛低吸"以获取增值收益的。抑制投机性和投资性需求，是符合社会的公共利益、长远利益的。这个政策取向应当是一个长期的取向。

记者：房地产市场关系到财政、金融、土地、企业等各项政策，涉及到中央和地方的利益关系，涉及到金融企业和房地产企业的利益，特别是地方从土地出让中获取大量的收入，调控的阻力非常之大。您认为在接下来的时间，房地产调控能否恰当处理上述问题？应如何处理，并实现房地产长期健康的发展？

陈淮：我只是学者。政府、决策部门能否"恰当处理"，我不知道。这个问题如同让学者猜测"法院能否依法办案"一样。但本问题存在一个明显的认识误区，就是把房地产业健康发展的制度建设问题也归结为"调控"。简单说，要实现中国房地产业健康发展，需要有四个方面的调整。一是城市结构的调整，二是中央与地方稅赋关系的调整，三是土地制度的调整，四是收入分配制度的调整。这四个方面都不属于"调控"的范畴。

记者：在您看来，"中国现有的房子远远不够，要让所有人都有房子住"。而中央领导提出，"住有其居，并不意味着住者有其屋，应该鼓励更多的人租房"。这个政策是否现实？能否实现？如何改变人们长久以来的买房习惯？这对于整个行业的发展会有什么影响？

陈淮：租房子住也是"让所有人都有房子住"的组成部分。我看不出贵问题中两种说法有什么区别。是否租房住和"长期以来的买房习惯"无多少关系。市场经济下，人人都会主动趋利避害的。租赁市场充分发展、满足过渡性需求的公租房政策落实到位、贴租政策不断完善，自然就可以实现满足居住需求上的租、买并举。

记者：中央领导指出，房地产要充分利用市场这只手，但是政府的手也不可以缺少。您认为现时市场与政府两只手孰强孰弱？应如何实现两方面的平衡，从而达致最有利的状态？

陈淮：建议读拙作"房地产经济学ABC"。政府和市场关系不是一两句话能够说清楚的。但有一点要强调，不存在什么"孰强孰弱"、"最有利状态"的一定之规。市场的职能是实现资源的优化配置、提高资源的利用效率；政府的职能是保证社会公共利益、长远利益的最大化。

记者：展望2012年，也是本届政府任期最后一年，房地产调控在这一年会处于什么状态？中央政府强调坚持房地产调控不动摇，您觉得2012年调控政策是否可能存在变数？若有，房地产市场会如何发展？若无，调控目标能否在这一年实现？

陈淮：我理解的"调控政策不动摇"，是指四个不动摇。一是反通胀优先、维护国民经济稳定优先的政策不动摇；二是加快保障房建设，促进符合中国国情的住房保障体系不断完善的政策不动摇；三是抑制过度占有资源、为卖而买的需求的政策不动摇；四是地方政府问责制不动摇。我看不出"变数"一类的媒体猜测有什么依据。